Chi decide di acquistare un immobile è tenuto al pagamento di una serie di imposte che variano a seconda di chi sia il venditore.
Se l’immobile viene venduto da un privato, da un’impresa che non sia la costruttrice dello stesso, o dall’impresa costruttrice se questo è stato ultimato da più di 4anni, le imposte dovute, da pagare dal notaio al momento del rogito, sono le seguenti:
• imposta di registro al 7%;
• imposta ipotecaria al 2%;
• imposta catastale all’1%.
Se, invece, il venditore è la stessa ditta che ha costruito o ristrutturato l’immobile e sono trascorsi meno di quattro anni dall’ultimazione, deve essere pagata l’IVA al 10% (o al 20% se si tratta di immobile di lusso), mentre le imposte di registro, ipotecaria, e catastale sono stabilite nella misura fissa di 168 euro.
La base imponibile su cui calcolare queste imposte è costituita dal valore catastale dell’immobile e non dall'importo effettivamente pagato, novità introdotta dalla Legge Finanziaria per il 2007. Infatti, fino al 2006, questa possibilità esisteva solo nel caso in cui sia il venditore che l’acquirente fossero dei privati, mentre negli altri casi il valore considerato era il prezzo di vendita.
Trattandosi di una agevolazione concessa dalla normativa, l’acquirente deve farne esplicita richiesta al notaio. La possibilità riguarda unicamente gli immobili adibiti ad uso abitativo e le relative pertinenze.
E’ inoltre obbligatorio indicare nell’atto il prezzo pattuito per la cessione, per non incorrere in sanzioni.
La normativa permette anche un risparmio del 30% sull’onorario del notaio, che viene calcolato in base al prezzo di vendita citato nell’atto.
Quando invece si acquista da un costruttore e l’immobile è soggetto ad IVA, la base imponibile su cui calcolare le tasse rimane il prezzo pattuito e indicato nell’atto.
Nel caso in cui per l’acquisto sia stato richiesto un mutuo o un finanziamento, la base imponibile non può comunque essere inferiore al loro importo.
All’atto di compravendita deve essere allegata una dichiarazione sostituiva di atto di notorietà, cioè un’autocertificazione, dove siano riportati:
• le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
• se per la vendita è intervenuta un’agenzia immobiliare, devono essere riportati tutti i dati identificativi dell’intermediario, compreso il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le modalità di pagamento dell’intermediazione.
La commissione pagata all’agenzia per un’eventuale intermediazione è oggetto di un’altra agevolazione, se l’acquisto riguarda un immobile da adibire ad abitazione principale. E’ infatti possibile detrarre il 19% dell’importo pagato, fino ad un limite di spesa di 1.000 euro.
Se l’acquisto è inerente la prima casa si ha diritto ad una serie di agevolazioni fiscali.
In particolare, per l’acquisto da un privato, l’aliquota per calcolare l’imposta di registro è ridotta al 3%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono stabilite nella misura fissa di 168 euro.
Nel caso, invece, di acquisto da un’impresa, si può usufruire di aliquote IVA agevolate e del pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro).
Se la vendita è effettuata dall’impresa costruttrice entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori, l’aliquota è del 4%, mentre in caso contrario è del 3%.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa spettano anche se l’immobile non è destinato ad abitazione propria o dei propri familiari.
I requisiti per usufruire dei benefici per l’acquisto di prima casa sono i seguenti:
• l’abitazione deve essere considerata “non di lusso”;
• l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza, ha l’intenzione di trasferirla entro 18 mesi, o svolge la propria attività;
• l’acquirente non deve essere titolare di altri diritti, anche in comunione con il coniuge, su immobili ubicati nello stesso comune;
• l’acquirente non deve essere proprietario di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Altre agevolazioni sono previste per l’acquisto di immobili ristrutturati, per le quali rimandiamo ad un successivo articolo.
arch. Carmen Granata
IMMOBILIARE
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