Ripartizione spese manutenzione del tetto
Il tetto, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è annoverato tra le cose che, salvo il caso di diversa disposizione del titolo (regolamento contrattuale o atto d'acquisto) devono considerarsi di proprietà comune.
La ratio di tale scelta legislativa è evidente: il tetto svolge una funzione di copertura indispensabile ed ineliminabile ai fini della piena fruibilità dell'edificio.
L'art. 1117 c.c. parla più propriamente di tetti: in effetti se lo stabile ha più tetti, questi saranno di proprietà comune a tutti i condomini o, è il caso del c.d. condominio parziale, ai soli condomini che ne traggono utilità.
Quali sono le norme cui fare riferimento ai fini della ripartizione delle spese nel caso d'interventi manutentivi di questa parte comune?
Articolo 1123 C.C.
La risposta, tanto semplice, quanto intuitiva, va rintracciata nell'art. 1123, primo comma, c.c. a norma del quale le spese per simili interventi vanno ripartiti tra i vari condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa accade se il tetto, al pari del ben più ricorrente caso del lastrico, è dato in uso esclusivo ovvero è di proprietà di uno o più condomini (ma non di tutti)?
La risposta, chiara e precisa è contenuta in una sentenza del Tribunale di Salerno datata aprile 2008.
In quella circostanza il giudice campano, avendo modo di pronunciarsi sulla questione relativa a proprietà del tetto e ripartizione delle spese ebbe modo di affermare che:
Solo [...] allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338).
Altrimenti le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso (Cassazione civile , sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064) (Trib. Salerno 17 aprile 2008).
Chiarito ciò è quindi utile domandarsi: cosa deve fare l'amministratore di condominio al fine di valutare come ripartire le spese in occasione d'interventi manutentivi relativi al tetto condominiale?
Il prima istanza il mandatario dei condomini dovrà verificare, se esistente e se di natura contrattuale, il contenuto del regolamento di condominio.
Tale atto, infatti, potrebbe specificare proprietà e/o criterio di ripartizione delle spese per simili interventi.
Nel silenzio o in mancanza del regolamento di condominio, sarà opportuno controllare quanto detto dagli atti d'acquisto.In mancanza d'indicazioni utili anche in questo documento il tetto dovrà considerarsi cosa comune e come, per la ripartizione delle spese, dovrà applicarsi l'art. 1123, primo comma, c.c.
