Partecipazione all'assemblea condominiale
Ogni condomino (rectius: ogni avente diritto, cfr. art. 1136 c.c.) ha diritto di partecipare all'assemblea di condominio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati invitati alla riunione (art. 1136, sesto comma c.c.).
L'omessa convocazione alla riunione, anche di un solo avente diritto, comporta l'annullabilità della deliberazione.
Questa era l'opinione della giurisprudenza (tra su tutte Cass. SS.UU. n. 4806/05) prima dell'entrata in vigore della riforma (l. n. 220/2012), la quale ha recepito tale orientamento (cfr. art. 66, terzo comma, disp. att. c.c.).
Prima di entrare nel merito della questione che ci occupa, a completamento di questa breve premessa, è utile chiarire un aspetto.
La legge n. 220 ha modificato il codice civile, tra le altre cose, specificando che la partecipazione all'assemblea spetta all'avente diritto.
Se in questa figura debbano considerarsi ricompresi anche i conduttori è questione tutt'ora oggetto di dibattito.
Partecipazione per delega
L'art. 67, primo comma, disp. att. c.c. disciplina la partecipazione indiretta del proprietario dell'unità immobiliare all'assemblea condominiale, affermando che:
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta.
Si tratta della c.d. delega a partecipare all'assemblea di condominio.
Vale la pena individuare i tratti caratterizzanti dell'istituto della delega e le conseguenze nel caso di mancato rispetto delle regole che la disciplinano.
In primo luogo, proprio in relazione a ciò, bisogna soffermarsi sulla forma necessaria al fine di considerare valida la delega condominiale.
Sull'argomento la norma è chiarissima: la delega per partecipare all'assemblea condominiale dev'essere rilasciata per iscritto.
In passato, salvo diversa indicazione del regolamento condominiale, si riteneva legittima la delega orale. Con l'entrata in vigore della riforma non è più così: spetterà al presidente dell'assemblea verificare la presenza della delega e la ricorrenza dei requisiti formali necessari per ritenerla valida.
Per prassi, comunque, la formula della delega è inclusa in calce all'avviso di convocazione in una parte ad essa dedicata.
Delegato, esclusioni e limiti
Attenzione alla persona che riceve la delega, ai sensi del quinto comma dell'art. 67 disp. att. c.c.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
La riforma del condominio, modificando l'art. 67 disp. att. c.c. ha altresì vietato la così detta incetta di deleghe. In tal senso, infatti, è stato specificato che:
[…] Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale (art. 67, primo comma, disp. att. c.c.).
La delega può contenere l'espressa indicazione di come il delegato debba votare in relazione ai singoli punti all'ordine del giorno oppure essere rilasciata in bianco, avallando di fatto, l'operato di chi parteciperà all'assise.
Che cosa accade se la delega, senza indicazione di voto, è concessa a persona che in relazione a specifici punti all'ordine del giorno è in conflitto d'interessi (e come tale non può, per la propria posizione, esprimere il voto)?
Sul punto, afferma la Cassazione che: in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio , qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato (Cass. n. 18192/09). In sostanza, chi contesta quelle deleghe deve essere in grado di dimostrare che il conflitto d'interessi del delegato abbia inciso sul voto espresso per conto del delegante.
Trattandosi di materia rimessa, sostanzialmente, alle disposizioni del regolamento di condominio, i vizi relativi alle deleghe, salvo caso eccezionali, comportano l'annullabilità e non la nullità delle deliberazioni (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati invitati alla riunione (art. 1136, sesto comma c.c.).
Vale la pena individuare i tratti caratterizzanti dell'istituto della delega e le conseguenze nel caso di mancato rispetto delle regole che la disciplinano.
