Condizionatori in condominio

Condizionatori e autorizzazioni

È possibile installare un condizionatore a servizio di un'unità immobiliare di proprietà esclusiva senza chiedere l'autorizzazione del condominio?

La risposta non è univoca e non per mancanza di certezze normative, quanto piuttosto perché non si può prescindere dalla valutazione del contenuto del regolamento condominiale.

Spieghiamo meglio.

Il regolamento di condominio può contenere norme mirate a salvaguardare il decoro architettonico dell'edificio (art. 1138, primo comma, c.c.).

La natura (assembleare o contrattuale) del regolamento può incidere, in modo più o meno incisivo, sull'azione dei condomini.

Il regolamento assembleare, infatti, può limitarsi a disciplinare l'uso delle parti comuni senza però negarlo in toto (art. 1102 c.c.).

Ciò vuol dire che se il condizionatore, nelle concrete situazioni di fatto, non altera il decoro, l'assemblea – che comunque per regolamento può essere chiamata a pronunciarsi sull'installazione – non può negarne l'installazione e se lo fa quella deliberazione è impugnabile perché lesiva del diritto dei condomini ad utilizzare le parti comuni dell'edificio.

Diverso il discorso per il caso di regolamento contrattuale: questi statuti, infatti, possono impedire qualsivoglia modificazione dell'estetica dell'edificio (cfr. Cass. 6 ottobre 2009 n. 11121) con il risultato di vietare, di fatto, l'installazione di condizionatori aventi unità esterne.

Condizionatori e comunicazione all'amministratore

Se i regolamenti non pongono limiti, o meglio non richiedono preventiva deliberazione assembleare di autorizzazione all'installazione, ciò non vuol dire che il condomino possa agire senza darne notizia all'amministratore.

In tal senso è chiarissimo l'art. 1122 c.c. a mente del quale:

Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Come dire: l'installazione del condizionatore non deve ledere il decoro dell'edificio ed in ogni caso dev'essere comunicata all'amministratore che ne deve riferire all'assemblea.

L'assemblea, a sua volta, può vietare oppure invitare il condomino ad eseguire le opere in modo tale da non ledere il decoro dell'edificio.

Condizionatori e decoro

In una causa terminata con una sentenza pronunciata dal Tribunale di Milano nell'ottobre del 2013, si litigava sull'installazione, sulla facciata condominiale (parte comune ai sensi dell'art. 1117 c.c.), dell'unità esterna di un condizionatore installato da un condomino nella propria unità immobiliare.

Giudice, ordini di rimuoverlo! Quel condizionatore altera il decoro dell'edificio!

Questa, in estrema sintesi, la richiesta del condominio. Richiesta accolta.

Si legge nella sentenza n. 12037 che ha ordinato la rimozione che deve ritenersi pacifico che al singolo condomino, al fine di una piena utilizzazione della propria unità immobiliare, debba essere consentito di realizzare un impianto di condizionamento nel proprio appartamento.

Peraltro, l'esigenza di refrigerazione delle unità immobiliari private poste in complessi condominiali deve essere contemperata con il diritto di tutti i condomini a non vedere danneggiato il decoro e l'estetica dello stabile, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (v. Cass. n. 27551/2005; v. anche Cass. n. 12343/2003) (Trib. Milano 1 ottobre 2013 n. 12037).

Nel caso di specie non solo una delibera aveva vietato l'installazione nelle modalità poi effettivamente utilizzate ma il giudice adito ha ritenuto l'unità esterna comunque lesiva dell'estetica dell'edificio.

Si legge in sentenza che si tratta, infatti, di impianti sporgenti, ben visibili da chiunque e che considerate le caratteristiche dell'edificio, quale emergenti dalle fotografie prodotte in atti, deve senza alcun dubbio ritenersi che questo intervento abbia alterato in senso deteriore il decoro e l'estetica dello stesso, a nulla rilevando che gli stabili attigui permettano un uso differente della facciata condominiale (Trib. Milano 1 ottobre 2013 n. 12037).

Si badi: l'ordine di rimozione riguarda la parte esterna dell'impianto di condizionamento e non tutto l'impianto.

Come dire: resta salva la possibilità di posizionare l'unità esterna in altro luogo non lesivo del diritto del singolo all'installazione dell'impianto di refrigerazione dell'aria.

Non solo: in quello specifico contesto l'unità esterna ledeva l'estetica dell'edificio. Insomma la violazione del decoro da parte di un condizionatore dev'essere sempre valutata caso per caso.