Appartamento in comunione ed uso esclusivo

Vi siete mai domandati che cosa può accadere se uno dei comproprietari di un appartamento, senza il consenso degli altri, decide di utilizzarlo come se fosse solamente suo?

Secondo il Tribunale di Parma, che si rifà a quanto già affermato dalla Cassazione, che a sua volte nella sostanza interpreta l'art. 1102, primo comma, c.c., gli esclusi (o l‘escluso se i comproprietari sono due) hanno diritto al risarcimento del danno.

Si pensi agli immobili caduti in eredità o, come nel caso risolto dal giudice emiliano, all'immobile in comproprietà tra due ex coniugi che non è stato oggetto di accordo in sede di separazione e che uno dei due ha iniziato ad usare come se fosse di sua esclusiva proprietà.

Uso delle cose in comunione

C'è una norma, l'art. 1102 c.c., di cui spesso parliamo in materia di condominio, ma che in realtà è specificamente destinato a disciplinare le ipotesi di beni in comunione.

Recita la norma:

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

Nella sostanza tutti i comunisti (o i condomini) hanno diritto di trarre dalla cosa in comunione (o in condominio) la massima utilità personale purché ciò non contrasti con il medesimo diritto degli altri comproprietari.

Come si può comprendere non sempre è facile individuare l'equilibrio che deve esistere tra i vari diritti.

La teoria, leggasi le sentenze, ci hanno fornito più di qualche elemento per farlo.

Secondo il consolidato orientamento espresso dalla Suprema Corte di Cassazione, per stabilire se l'uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., non deve aversi riguardo all'uso concreto fatto della cosa dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno; l'uso deve ritenersi in ogni caso consentito, se l'utilità aggiuntiva, tratta dal singolo comproprietario dall'uso del bene comune, non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che detto uso non dia luogo a servitù a carico del suddetto bene comune (Cass. 16 gennaio 2013 n. 944).

Uso illegittimo della cosa in comunione

Nel caso risolto dal Tribunale di Parma con la sentenza n. 1075 del 14 agosto 2013, avente ad oggetto un immobile in comunione tra due ex coniugi, uno di essi aveva iniziato ad utilizzarlo, senza il consenso dell'altro, come se si trattasse di un'abitazione di sua esclusiva proprietà.

Il comproprietario escluso dall'uso, quindi, agiva davanti al Tribunale per ottenere la cessazione di quello che considerava un illecito.

Risultato ottenuto con il coniuge utilizzatore condannato al risarcimento del danno per occupazione senza titolo e conseguente sottrazione del bene all'altro avente diritto.

Si legge nella sentenza che in tema di uso della cosa comune, sussiste la violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c. in ipotesi di occupazione dell'intero immobile ad opera del comproprietario e la sua destinazione ad utilizzazione personale esclusiva, tale da impedire all'altro comproprietario il godimento dei frutti civili ritraibili dal bene, con conseguente diritto ad una corrispondente indennità. [(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso la liceità dell'uso esclusivo della casa familiare da parte di un coniuge, protrattosi in seguito alla revoca dell'ordinanza di assegnazione dell'alloggio pronunciata nel corso del giudizio di separazione personale, nonostante il dissenso espresso dall'altro coniuge contitolare) Cassazione civile, sez. 11, 30/03/2012, n. 5156] (Trib. Parma 14 agosto 2013 n. 1075).