Appartamenti allo stato rustico e spese condominiali

NEWS DI Ripartizione spese
Il proprietario di un appartamento allo stato rustico deve partecipare alle spese condominiali, ma, a seconda dei casi, potrebbe ottenere una riduzione delle sue quote.
14 Luglio 2014 ore 17:54

Stato rustico


Che cosa vuol dire che un appartamento è allo stato rustico?

Stato rusticoIn edilizia quando si fa riferimento ad un immobile allo stato rustico si indica un edificio non ancora rifinito.

Solitamente allo stato rustico non sono presenti gli impianti, il massetto ed alcune volte nemmeno i tramezzi.

Un appartamento allo stato rustico, quindi, può essere definito nel modo che l'acquirente (per il caso di vendita di immobili da costruire) ritenga più confacente alle proprie esigenze, fermi restando i vincoli di natura urbanistico-edilizia derivanti delle norme vigenti e comunque discendenti dal progetto approvato.

L'immobile allo stato rustico dev'essere accatastato come immobile in costruzione, salvo variazioni al termine dei lavori; la categoria di riferimento è la così detta categoria F-3.

È in quest'ultimo momento, chiaramente, che il costruttore (o comunque il proprietario dell'immobile nei casi d'appalto) dovrà provvedere a presentare tutte le necessarie istanze amministrative (si pensi all'agibilità).


Immobili allo stato rustico e condominio


Accade alle volte, soprattutto nei condomini orizzontali, che i costruttori lascino alcuni appartamenti, ancora invenduti, allo stato rustico. Ciò viene fatto soprattutto per far sì che il futuro acquirente possa avere maggior voce in capitolo nella scelta delle finiture e della disposizione dei vani.

Questi appartamenti devono partecipare alle spese condominiali?

Se sì, in che misura?

Una premessa è indispensabile: per quanto incompleto possa essere l'immobile, esso esiste, è di qualcuno e come tale fa parte della compagine condominiale .

In questo senso, pertanto, il proprietario dell'unità immobiliare allo stato rustico, in quanto condomino, è titolare dell'obbligazione (propter rem) di pagamento degli oneri condominiali.

Immobile in stato rusticoÈ utile ricordare, infatti, che l'obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell'obbligo. La connessione tra il diritto e l'obbligo consiste in ciò che, a certe condizioni, l'obbligazione segue le vicende del diritto, trovando la propria ragione d'essere nella titolarità, o nella contitolarità, del diritto reale, in virtù del principio per cui ai vantaggi si accompagnano taluni eventuali riflessi negativi (cuius comoda eius et incomoda). Le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessorie ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione (Cass. 18 aprile 2003 n. 6323).

Per rispondere ai quesiti di cui sopra, in maniera sbrigativa sarebbe sufficiente dire: sì, questi immobili e quindi il costruttore, finché è lui il proprietario, debbono partecipare alle spese condominiali.

La situazione non è poi così scontata quanto meno con riferimento alle spese d'uso ed alla misura dei millesimi di riferimento: vediamo perché.


Immobile allo stato rustico e tabelle millesimali


Le tabelle millesimali, ce lo ricordano dottrina e giurisprudenza, altro non sono che un documento contenente l'espressione di un rapporto di valore tra proprietà esclusiva e parti comuni al fine di consentire la ripartizione delle spese ed il funzionamento dell'assemblea.

Alla redazione delle tabelle, pur non essendovi alcun obbligo di legge, solitamente provvede un tecnico (geometra, ingegnere, architetto) in due modi:

a) effettuando un sopralluogo sull'immobile e quindi nelle singole unità immobiliari;

b) sulla base delle risultanze documentali ufficiali (planimetrie catastali, ecc.).

È evidente che per l'unità immobiliare allo stato rustico (nel caso di totale mancanza di predisposizione d'impianti, tramezzature, ecc.) lo stato dei fatti è differente da quello documentale. Spetterà al tecnico, sulla base del proprio prudente apprezzamento, decidere come agire in relazione alla specifica fattispecie di cui s'andrà ad occupare.

In ogni caso, un immobile allo stato rustico potrebbe esprimere un valore millesimale differente da quello ultimato: ciò vuol dire che terminata la sua costruzione, potrebbe essere altresì necessario revisionare le tabelle millesimali.


Immobile allo stato rustico e spese d'uso


Chiarito che l'unità immobiliare allo stato rustico deve partecipare alle spese condominiali e che deve farlo sulla base dei millesimi ad essa riferibili, è utile soffermarsi su un altro aspetto.

Non tutte le spese sono uguali: un conto è pagare la manutenzione del cancello automatico, dell'ascensore, ecc. altro partecipare alle spese dell'acqua, del riscaldamento (se centralizzato, ecc.).

Molto dipenderà dallo stato rustico e quindi dall'esistenza di predisposizione per gli impianti, ecc.

Ciò che è certo è che in alcune raccolte di usi delle camere di commercio è prevista una esenzione o comunque una parziale riduzione della misura di partecipazione a particolari tipologie di spese: rimandiamo all'art. 24 della raccolta degli usi della camera di commercio di Biella per quanto riguarda la misura dell'esonero dalla contribuzione alle spese previste per il riscaldamento.

In definitiva: il proprietario dell'immobile allo stato rustico deve partecipare alle spese condominiali secondo i millesimi espressi dalla sua unità immobiliare, salvo per le spese d'uso, esenzioni parziali o totali previste dalle raccolte degli usi e consuetudini della provincia di riferimento.

riproduzione riservata
Articolo: Appartamenti allo stato rustico e spese condominiali
Valutazione: 2.86 / 6 basato su 7 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Appartamenti allo stato rustico e spese condominiali: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Appartamenti allo stato rustico e spese condominiali che potrebbero interessarti
Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Il conduttore ha diritto alla specifica degli oneri condominiali

Il conduttore di un'unità immobiliare ubicata in condominio ha sempre diritto alla specifica degli oneri condominiali richiestigli dal proprietario...
Spese condominiali per la casa coniugale

Spese condominiali per la casa coniugale

Marito e moglie sono proprietari (in comunione dei beni) di un?unità immobiliare ubicata in condominio...
Casa acquistata all'asta e spese condominiali

Casa acquistata all'asta e spese condominiali

La casa acquistata all'asta si porta, comunque, dietro le spese condominiali arretrate che, almeno in prima istanza, devono essere pagate da chi ha comprato.
Perché chi acquista paga le spese arretrate?

Perché chi acquista paga le spese arretrate?

In tema di condominio uno dei problemi più frequenti, e motivo di litigio al momento della compravendita d'una unità immobiliare, riguarda le spese condominiali.
Spese condominiali e ricevuta di pagamento

Spese condominiali e ricevuta di pagamento

La ricevuta di pagamento delle spese condominiali attesta l'avvenuto pagamento delle quote e i condomini hanno diritto a chiederla e ottenerla dall'amministratore.
accedi al social
Registrati come Utente
276647 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21006 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Franke cappa country londra parete piastrellabile fcl 602 rustico cod 9925129 senza massello
      Franke cappa country londra parete...
      130.42
    • Illuminazione d'epoca piantana a 3 luci in ferro battuto con piatti lavorati a spaghetto stile vintage rustico - h 183 cm
      Illuminazione d'epoca piantana a 3...
      275.00
    • Franke 9925131 country liverpool fcl 912 rustico - cappa , classe e , 90 cm
      Franke 9925131 country liverpool...
      161.86
    • Cadel inserto a pellet air plus - horizon plus 9kw
      Cadel inserto a pellet air plus -...
      1.60
    • Sandisk ssd plus 240gb serial ata iii
      Sandisk ssd plus 240gb serial ata...
      82.68
    • Mood03 duo exercise wheel ruota doppia per addominali per allenare e tonificare la fascia addominale
      Mood03 duo exercise wheel ruota...
      6.19
    • Tavolino olandese rustico in legno di rovere
      Tavolino olandese rustico in legno...
      320.00
    • Baule rustico in legno scolpito
      Baule rustico in legno scolpito...
      950.00
    • Tavolino rustico olandese in rovere del xx
      Tavolino rustico olandese in...
      320.00
    • Maxi parquet in gres porcellanato Timber
      Maxi parquet in gres porcellanato...
      19.99
    • Antico dipinto spagnolo religioso olio su tela
      Antico dipinto spagnolo religioso...
      1800.00
    • Cancelletto estensibile 1510
      Cancelletto estensibile 1510...
      556.00
    • Gigaset cordless e260 display 1.8'' con vivavoce e tasti grandi colore bianco
      Gigaset cordless e260 display 1...
      37.99
    • Winkhaus cilindro profilo europeo di sicurezza con asse rasabile per pomolo 5 chiavi 30-40 (70mm.)
      Winkhaus cilindro profilo europeo...
      190.17
    • Steinel pistola applicatore di colla a caldo gluematic 5000
      Steinel pistola applicatore di...
      63.97
    • Corman spa omron - compressor nebulizer ne-c803 (per aerosol)
      Corman spa omron - compressor...
      35.19
    • Amc kit completo antifurto filare con centrale plus gsm amc 178
      Amc kit completo antifurto filare...
      221.55
    • Franke cappa parete cm. 90 country liverpool rustico fcl912
      Franke cappa parete cm. 90 country...
      147.46
    • Guanciale cherubino permaflex
      Guanciale cherubino permaflex...
      40.50
    • Pavimento parquet prefinito
      Pavimento parquet prefinito...
      30.00
    • Box modulare eco
      Box modulare eco...
      930.00
    • Gres porcellanato effetto quarzite Yard
      Gres porcellanato effetto quarzite...
      12.99
    • Box auto modulare
      Box auto modulare...
      990.00
    • Tastierino Per Hdpro E Hd Con Ripetitore Di Stato Incorporato
      Tastierino per hdpro e hd con...
      59.00
    • Ariete yogurella (621) italia sottocosto!
      Ariete yogurella (621) italia...
      7.00
    • Chicco mini asciugacapelli
      Chicco mini asciugacapelli...
      26.85
    • Winkhaus cilindro profilo europeo di sicurezza con asse rasabile per pomolo 3 chiavi 30-30 (60mm.)
      Winkhaus cilindro profilo europeo...
      138.42
    • Gigaset e260 duo telefono 2 cordless, tasti grandi, numeri sul display grandi, suonerie e audio potenziato, chiamate tra interni-interfono, bianco [it
      Gigaset e260 duo telefono 2...
      43.90
    • Philips pasta maker - hr2355-09 champagne bianco - macchina per pasta e ravioli
      Philips pasta maker - hr2355-09...
      172.97
    • 3406mf scrivania con mensole indra
      3406mf scrivania con mensole indra...
      77.00
    • Gres porcellanato ORIGINI effetto cemento
      Gres porcellanato origini effetto...
      42.00
    • Gres per rivestimenti effetto legno Wall Wood
      Gres per rivestimenti effetto...
      24.99
    • Sampietrini selciato Marino di Roma
      Sampietrini selciato marino di roma...
      100.00
    • Fornitura e posa cubetti di porfido Marino di Roma
      Fornitura e posa cubetti di...
      55.00
    • Rovere rustico 1006 pavimento laminato ac5 10
      Rovere rustico 1006 pavimento...
      30.20
    • Legnaia portalegna in legno 320 x 110
      Legnaia portalegna in legno 320 x...
      800.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Weber
  • Immobiliare.it
  • Mansarda.it
  • Vimec
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Onlywood
  • Faidatebook
  • Black & Decker
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 900.00
foto 4 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 250.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2017
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97901
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok