Apertura di finestre sulla facciata condominiale

NEWS DI Manutenzione condominiale
In tema uso di parti comuni, è legittima l'apertura di finestre sulla facciata condominiale, se non vietata dal regolamento e non lesiva di sicurezza, stabilità e decoro.
18 Dicembre 2014 ore 15:56

Facciata condominiale


FinestraLa facciata di un edificio, dice il vocabolario della lingua italiana, è la parte esterna principale di un edificio.

A dire il vero con il termine facciata solitamente ci si riferisce anche alle facciata interne, quelle parti dell'edificio che affacciano sul cortile, oppure quelle laterali, sulle quali laddove nessun altro stabile sia stato costruito è possibile vedere delle finestre o comunque delle luci.

La facciata per lungo tempo (esattamente dall'approvazione del codice civile fino alla sua modifica con la legge n. 220/2012, la così detta riforma del condominio ) non è stata menzionata dalla legge tra le cose da considerarsi di proprietà comune nell'ambito di un edificio in condominio.

A questa lacuna (che non era la sola) ha sopperito la giurisprudenza che non ha mai dubitato della natura condominiale della facciata considerandola una delle parti fondamentali ai fini dell'esistenza stessa dell'edificio unitariamente considerato (cfr. Cass. 30 gennaio 1998 n. 945).

La riforma del condominio ha colmato il vuoto legislativo, introducendo nel novero delle parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. anche la facciata.

Quale cosa comune, quindi, la facciata dell'edificio dev'essere mantenuta da tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà (cfr. art. 1123, primo comma, c.c.)

La suddetta facciata, come tutte le cose comuni, è soggetta alla disciplina dell'uso da parte dell' assemblea condominiale , ma anche alle libere iniziative dei condomini che intendessero trarne beneficio.

È utile ricordare che, secondo la Cassazione, rispetto alle cose comuni vige anche in condominio il diritto al pari uso sulla scorta di quanto specificato dall'art. 1102, primo comma, c.c.

L'uso paritario cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non dev'essere considerato come diritto d'uso identico e contemporaneo, in quanto la norma ha inteso conferire ad ogni condomino la facoltà di poter porre in essere la più intensa utilizzazione dei beni condominiali, purché ogni singolo uso sia compatibile con i diritti degli altri; si tratta quindi di trovare di volta in volta rispetto al singolo caso il giusto equilibrio, ricordando sempre che nei rapporti condominiali vige un principio solidaristico (cfr. Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

L'uso della facciata, come di qualunque altro bene comune da parte dei singoli condomini, non deve modificarne la destinazione nè creare problemi alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.


Apertura di finestre


FinestreDate queste premesse di carattere generale sulla natura della facciata e sulle modalità di utilizzazione ci domandiamo: i condomini possono aprire delle finestre sulla facciata dell'edificio?

La questione viene posta spesso ai giudici che ormai da tempo sono orientati a fornire una risposta positiva: vediamo perché.

Prima di farlo è utile ricordare che, in termini giuridici, quando si parla di finestre si fa riferimento a due specie di aperture, ossia:

a) alle luci, che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;

b) alle vedute o prospetti quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente (cfr. art. 900 c.c.).

Qui si parla di luci e vedute verso il fondo del vicino, nel caso del condominio dobbiamo tenere presente che l'apertura può anche essere diretta verso, ad esempio, il cortile comune, il quale non è considerabile cosa altrui.

Proprio rispetto a quest'ultimo contesto, il T.A.R. di Catanzaro ha sentenziato che è da ritenersi lecita l'apertura di finestre.

Per il Tribunale amministrativo, infatti, i proprietari dei singoli piani – nel rispetto di quanto stabilito dall'art. 1102 e 1122 c.c. – hanno facoltà di utilizzare le facciate dell'edificio, in corrispondenza agli appartamenti di loro proprietà, al fine di operare nuove aperture verso aree comuni (siano essere luci, vedute o anche porte).

Tali operazioni, purché poste in essere nel rispetto della sicurezza della stabilità e del decoro architettonico, e facendo di non compromettere sensibilmente la fruizione di aria e luce per i proprietari dei piani inferiori, possono materializzarsi in un ingrandimento o spostamento delle vedute preesistenti ma anche trasformando finestre in balconi o in pensili (cfr. T.A.R. 29 luglio 2014 n. 1211).

Rispetto alle aperture sulle parti di proprietà comune , infatti, non operano le norme dettate in materia di distanze delle luci e delle vedute, poiché quelle norme, dice la giurisprudenza, cedono il passo alla disciplina speciale del condominio negli edifici.

Se le finestre, invece, si aprono su proprietà altrui, le norme di cui agli art. 900 e ss. c.c. tornano ad essere pienamente applicabili.

Questi interventi edilizi devono essere assentiti, ove richiesto, dalla competente amministrazione comunale.

riproduzione riservata
Articolo: Facciata condominiale: apertura finestre
Valutazione: 4.17 / 6 basato su 6 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Facciata condominiale: apertura finestre: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Riccardo
    Riccardo
    Martedì 14 Febbraio 2017, alle ore 16:46
    Il nostro regolamento prevede il consenso per l'apertura di finestre,quale mggioranza è prevista in questo caso?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Riccardo
      Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:53
      Maggioranza dei presenti e 500 millesimi.
      rispondi al commento
  • Patriziac
    Patriziac
    Venerdì 28 Ottobre 2016, alle ore 15:29
    É lecito in condominio anche l'allargamento di una porta finestra di pertinenza dell'ultimo piano in facciata che da sul cortile interno?§
    E' necessaria la delibera preventiva?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Patriziac
      Giovedì 3 Novembre 2016, alle ore 14:24
      E' lecita nei limiti indicati nell'articolo. Non serve il consenso del condominio, a meno che non sia prescritto dal regolamento contrattuale.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Facciata condominiale: apertura finestre che potrebbero interessarti
Canna fumaria, condizionatori e facciata dell'edificio condominiale

Canna fumaria, condizionatori e facciata dell'edificio condominiale

La tutela della facciata dell'efificio condominiale, le norme introdotte dalla riforma del condominio e la possibilità d'uso parte dei singoli condomini.
Scegliere la finestra giusta

Scegliere la finestra giusta

Tipologie di finestre e serramenti adatti a mansarde e ambienti confinati in abitazioni con tetti a falde inclinate, per maggiore luce e minor ingombro degli spazi.
Perchà l'art. 1102 c.c. si applica anche al condominio?

Perchà l'art. 1102 c.c. si applica anche al condominio?

In questo blog ci occupiamo spesso di sentenze che affrontano il tema dell?uso dei beni condominiali...
Ristrutturazione appartamento e decoro dell'edificio

Ristrutturazione appartamento e decoro dell'edificio

Molto spesso accade che in occasione della ristrutturazione dell?unità immobiliare di proprietà esclusiva, gli interessati intendano apportare delle...
Grate alle finestre di proprietà comune

Grate alle finestre di proprietà comune

La decisione sull'installazione delle grrate alle finistre condominiali spetta, in prima istanza, all'assemblea, ma anche i condomini possono prendere proprie iniziative.
accedi al social
Registrati come Utente
276516 UTENTI REGISTRATI
Registrati come Azienda
21004 AZIENDE REGISTRATE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Thermomat wc ergonomico serie basic completo di sedile - scarico a pavimento
      Thermomat wc ergonomico serie...
      158.00
    • Ombrellone da giardino 3 x 3 metri in alluminio
      Ombrellone da giardino 3 x 3 metri...
      79.90
    • V-tac lampada led e27 luce calda-naturale-fredda 10w=60w sku 4209/4226/4227
      V-tac lampada led e27 luce...
      1.40
    • Thermomat wc ergonomico serie basic completo di sedile - scarico a parete
      Thermomat wc ergonomico serie...
      158.00
    • Urmet kit video 2 fili monofamiliare miro&mikra 1722/83
      Urmet kit video 2 fili...
      219.90
    • Ombrellone decentrato braccio laterale 3x4m in alluminio ecru da giardino arredo esterno
      Ombrellone decentrato braccio...
      307.90
    • Finestra per tetti VELUX a doppia apertura manuale
      Finestra per tetti velux a doppia...
      447.74
    • Finestra per tetti VELUX a bilico manuale
      Finestra per tetti velux a bilico...
      314.76
    • Finestra Linea vita VELUX
      Finestra linea vita velux...
      528.26
    • Finestra per uscita tetto VELUX
      Finestra per uscita tetto velux...
      218.38
    • Sensore apertura porte-finestre
      Sensore apertura porte-finestre...
      95.00
    • Finestra VELUX tripla protezione
      Finestra velux tripla protezione...
      470.92
    • Termigea s.r.l. sedia comoda wc con ruote.termigea
      Termigea s.r.l. sedia comoda wc...
      99.00
    • Smartbeds letto castello ledo
      Smartbeds letto castello ledo...
      2.02
    • Fermaporta a forma di foglia di mariuhana
      Fermaporta a forma di foglia di...
      12.99
    • Moulinex dj755g fresh express tritatutto
      Moulinex dj755g fresh express...
      39.98
    • V-tac striscia strip led 5050 12v 60 led-m 5m ip65 calda-naturale-fredda sku 2149-2150-2148
      V-tac striscia strip led 5050 12v...
      10.80
    • Sedia comoda wc 4 ruote con struttura in acciaio verniciato termigea se5
      Sedia comoda wc 4 ruote con...
      89.00
    • Finestra per tetti piani VELUX
      Finestra per tetti piani velux...
      379.42
    • Finestra in pvc con anta a ribalta
      Finestra in pvc con anta a ribalta...
      240.00
    • Cintino medio riky
      Cintino medio riky...
      0.60
    • Finestre per tetti VELUX con funzioni speciali
      Finestre per tetti velux con...
      518.50
    • Cintino leggero 08ps
      Cintino leggero 08ps...
      0.40
    • Cintino medio 11ps
      Cintino medio 11ps...
      0.50
    • Letto 2006 divano letti a castello mr. hyde orizzontale smartbeds
      Letto 2006 divano letti a castello...
      1.89
    • Sinotech gd189 bistecchiera elettrica
      Sinotech gd189 bistecchiera...
      29.90
    • Ombrellone decentrato braccio laterale 3x3m in alluminio ecru da giardino arredo esterno
      Ombrellone decentrato braccio...
      131.90
    • Silmec cassetta postale gioiosa formato rivista silmec
      Silmec cassetta postale gioiosa...
      62.50
    • Giardini del re gazebo 3x3 metri pieghevole richiudibile in alluminio con copertura top in poliestere 180 g-mq colore verde - rapid
      Giardini del re gazebo 3x3 metri...
      59.96
    • Aigostar lampadina led par38 e27 18w bianco caldo 3000k
      Aigostar lampadina led par38 e27...
      8.00
    • Box doccia
      Box doccia...
      220.00
    • Finestra per tetti VELUX INTEGRA elettrica solare
      Finestra per tetti velux integra...
      801.54
    • Box doccia alfa
      Box doccia alfa...
      273.00
    • Zanzariera VELUX
      Zanzariera velux...
      131.00
    • Box doccia delta
      Box doccia delta...
      394.00
    • Box doccia sfera
      Box doccia sfera...
      332.00
Cersaie
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Immobiliare.it
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Vimec
  • Policarbonato online
  • Weber
  • Onlywood
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 500.00
foto 3 geo Milano
Scade il 30 Settembre 2017
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 90.00
foto 2 geo Catania
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 500.00
foto 6 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 800 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
97901
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok