Amministratore di condominio e gravi difetti dell'immobile

NEWS DI Amministratore di condominio
In tema di gravi difetti di un edificio in condominio, che cosa dobbiamo intendere con questa locuzione e quali sono i poteri di rimedio dell'amministratore?
19 Marzo 2015 ore 09:23

Gravi difetti dell'immobile


Gravi difettiL'appaltatore è responsabile per i vizi derivanti dall'opera commissionatagli. La durata della garanzia varia a seconda del tipo di difetto:

a) biennale per le difformità ed i vizi rispetto al progetto originario;

b) decennale quando vi sia rovina, evidente pericolo di rovina o comunque gravi difetti.

Su tali profili di responsabilità rimandiamo rispettivamente alla lettura degli artt. 1667 e 1669 c.c.

In questo contesto è utile soffermarsi sulla nozione di gravi difetti; che cosa deve intendersi con questa locuzione? Ed ancora nel caso di edificio in condominio, quali sono i poteri d'intervento dell' amministratore e quali i loro limiti?

Nelle tante, ed oramai univoche sentenze di merito e di legittimità sull'argomento, si legge che i gravi difetti che danno luogo a responsabilità del costruttore nei confronti dell'acquirente ex art. 1669 c.c. sono ravvisabili non solo nell'ipotesi di rovina o di pericolo di rovina dell'immobile, ma anche in presenza di fatti che, senza influire sulla stabilità, pregiudichino in modo grave la funzione cui l'immobile è destinato e dunque la godibilità e la fruibilità dello stesso sotto l'aspetto abitativo, come quando la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte e anche incidenti su elementi secondari e accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti) purché tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione (App. Roma, 3 maggio 2011, n. 2002; Cass. civ., 28 aprile 2004, n. 8140; 29 aprile 2008, n. 10857).

La Corte ha, in particolare, riconosciuto la natura di vizi ex art. 1669 c.c., nel caso di fessurazioni e crepe nella pavimentazione (Cass. civ., 29 aprile 2008, n. 10857), distacco di intonaco (Trib. Savona, 3 luglio 2004; Cass. civ., 10 aprile 1996, n. 3301), manifestazione di efflorescenze ed infiltrazioni (Trib. Cagliari, 14 novembre 2006, n. 2786; Cass. civ., 4 novembre 2005, n. 21351) (Trib. Monza 20 marzo 2012).

In casi del genere il difetto grave non è facilmente riconoscibile da un non addetto ai lavori sicché, si dice, la conoscenza del fatto ai fini delle decadenze prescritte dalla legge decorre dal momento in cui s'è avuta consapevolezza della problematica, cioè dal momento della consegna di una relazione tecnica. Questa valutazione, espressa anche dalla Cassazione (cfr. Cass. 9 settembre 2013, n. 20644) è tuttavia rimessa all'apprezzamento del giudice adito. In buona sostanza è sempre bene non perdere molto tempo quando si hanno le prime avvisaglie che c'è qualcosa che non va: rivolgersi quanto prima ad un tecnico di propria fiducia, se non si hanno le nozioni base, è fondamentale.


Gravi difetti e poteri dell'amministratore di condominio


Azione per gravi difettiCiò detto è utile riprendere la domanda posta in principio: oltre ai singoli proprietari delle unità immobiliari difettose, nel caso di condominio negli edifici, l'amministratore ha qualche potere in merito?

Passando in rassegna la giurisprudenza che s'è formata sull'argomento, la risposta è positiva.

In particolare in una pronuncia del 2010 è stato affermato che l'amministratore è legittimato a proporre l'azione ex art. 1669 c.c., riguardando i gravi difetti accertati dal c.t.u. (formazione di umidità in risalita e muffe diffuse, derivanti dalla mancanza di idoneo vespaio) essenzialmente parti comuni dell'edificio (vespaio, tetto, pianerottoli, impianti idrico, elettrico e termico) e solo di riflesso le singole unità immobiliari, tanto più in considerazione del principio giurisprudenziale riconoscente all'amministratore il potere - dovere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alla salvaguardia dell'edificio nel suo complesso, senza distinzioni tra parti comuni o di proprietà esclusiva (Cass. 8 novembre 2010 n. 22656).

L'azione dell'amministratore, in buona sostanza, trattandosi d'intervento finalizzato al compimento di atti conservativi, dev'essere considerata slegata da un preventivo consenso dell'assemblea, così come stabilito dall'art. 1131, primo comma, c.c.

Ciò vuol dire che il mandatario può autonomamente affidare l'incarico all'avvocato difensore e del pari nominare il tecnico della compagine. La rilevante entità delle spese riguardanti simili giudizi consiglia di fare scegliere all'assemblea e comunque di tenerla costantemente aggiornata sull'argomento.

Trattandosi di azioni connesse ad un contratto di appalto, sia pur essendo – quella prevista dall'art. 1669 c.c. – un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, non è obbligatorio l'esperimento del tentativo di conciliazione. Come dire: il fatto che il condominio sia una parte nel giudizio non vuol dire che automaticamente la materia del contendere sia sottoposta al tentativo di mediazione (cfr. art. 71-quater disp. att. c.c.).

L'azione di risarcimento del danno, se la somma richiesta è inferiore ad € 50.000,00 dovrà essere preceduta dalla così detta procedura di negoziazione assistita.

Resta ferma, naturalmente, la possibilità per il singolo condomino di agire in giudizio quale comproprietario delle parti comuni, indipendentemente dalla presa di posizione dell'amministratore.

riproduzione riservata
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