Responsabilità penale dell'amministratore condominiale riguardante il suo incarico

NEWS DI Amministratore di condominio
Nell'adempimento del proprio incarico l'amministratore di condominio può incappare in responsabilità penali per la gestione infedele o per comportamenti omissivi
01 Dicembre 2015 ore 15:40

Responsabilità penale


Responsabilità penaleQuando un amministratore di condominio può essere considerato penalmente responsabile di un fatto occorso nella gestione della compagine?

Il primo dato certo e inconfutabile è quello dei reati dolosi, ossia delle azioni criminali coscienti e volontariamente orientate a ottenere un determinato risultato.
Classico, in tal senso, l’esempio dell’amministratore di condominio che fugge con la cassa, o quello del legale rappresentate della compagine che insulta un condomino, ecc.

Esistono altre forme di responsabilità per l’amministratore condominiale?
In buona sostanza gli possono essere mossi dei rimproveri per non aver fatto qualcosa che avrebbe dovuto porre in essere in ragione del suo ruolo?

La Cassazione penale si è spesso pronunciata sulla responsabilità penale dell' amministratore di condominio arrivando sempre a sancire la sua responsabilità per i danni e le lesioni subite da condomini e da terzi per l'omessa manutenzione delle parti comuni qualora tale omissione fosse direttamente collegabile al suo ruolo; ciò indipendentemente dal fatto che l'assemblea abbia o meno deliberato sul punto.
Insomma, secondo la Cassazione l'amministratore deve attivarsi per eliminare i pericoli e non può trincerarsi dietro l'immobilismo dei condomini.

In un caso risolto dalla Suprema Corte nel settembre del 2012, ad esempio, un anziano signore aveva subito lesioni cadendo su un tombino condominiale entrando in una farmacia ubicata in quello stabile.
L'amministratore veniva condannato per il reato di lesioni personali colpose (art. 590 c.p.); tramite il proprio difensore questi proponeva appello e poi ricorso per Cassazione: a suo modo di vedere, infatti, nessuna responsabilità poteva essergli addebitata stante l'assenza di indicazioni dell'assemblea, o comunque dei condomini, di una situazione di pericolo.

I giudici di legittimità hanno rigettato il ricorso e quindi confermato la condanna.
Si legge in sentenza che non può mettersi in discussione che l'amministratore del condominio rivesta una specifica posizione di garanzia, su di lui gravando l'obbligo ex art. 40 cpv. cod. pen. di attivarsi al fine dl rimuovere, nel caso di specie, la situazione di pericolo per l'incolumità del terzi, integrata dagli accertati avvallamenti/sconnessioni della pavimentazione in prossimità del tombino predisposto ai fini dell'esercizio di fatto della servitù di scolo delle acque meteoriche a vantaggio del condominio, ciò costituendo una vera e propria insidia o trabocchetto, fonte di pericolo per i passanti ed inevitabile con l'impiego della normale diligenza; massime per una persona anziana di 75 anni di età ( cfr. Sez. 3 n.4676 del 1975 rv.133249).

Né l'obbligo di attivarsi onde eliminare la riferita situazione di pericolo doveva ritenersi subordinato, come erroneamente sostenuto dal ricorrente, alla preventiva deliberazione dell' assemblea condominiale ovvero ad apposita segnalazione di pericolo tale da indurre un intervento di urgenza
.

La Corte di Cassazione prosegue nella propria analisi delle fonti della responsabilità penale omissione dell’amministratore ricordando, oltre all’art. 40 c.p. che Il disposto dell'art.1130 n. 4 cod.civ. viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull'amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell'edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nei caso di atti cautelativi ed urgenti ( cfr. Sez. 4 n.3959 del 2009; Sez. 4 n.6757 del 1983).
Dalla lettera dell'art. 1135, ultimo comma cod. civ. si evince peraltro a contrario che l'amministratore ha facoltà di provvedere alte opere di manutenzione straordinaria, in cado rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l'assemblea
(Cass. pen. 6 settembre 2012 n. 34147).

Si badi: eliminare il pericolo non vuol dire, per forza, far eseguire interventi di manutenzione ma anche semplicemente predisporre le cautele più idonee (es. transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l'assemblea in merito al da farsi.


Rovina di edificio e responsabilità penale dell'amministratore


Valutata nella sua portata generale la responsabilità penale omissiva dell’amministratore condominiale, portiamo un altro esempio concreto.

Molto spesso si sente dire che un palazzo sta cadendo a pezzi.
Altrettanto spesso la risposta dei soliti indolenti è: tanto il responsabile è l'amministratore.
A dire il vero, stando a quanto detto dalla Corte di Cassazione con la sentenza 21 maggio 2009 n. 21401, la situazione non è propriamente questa. Cerchiamo di capire perché e quali siano le responsabilità di amministratore e condomini.

Responsabilità amministratoreL'art. 677 (Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina) del codice penale recita:

Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929.

La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall'avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione.

Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a sei mesi o dell'ammenda non inferiore a euro 309.

Non tutte le ipotesi previste dalla norma costituiscono reato.

Il primo e il secondo comma, infatti, prevedono solamente una sanzione amministrativa.

Il terzo comma, invece, che riguarda l'ipotesi di pericolo per le persone è punito penalmente.

Si tratta di un reato contravvenzionale; ciò vuol dire che tutte le volte in cui si verifica la situazione descritta dalla norma, la magistratura può attivarsi d'ufficio (senza bisogno di querele delle parti lese) per punire i responsabili dell'illecito.

La contravvenzione è, comunque, l'ipotesi meno grave di reato. Il reato è detto proprio in quanto non può essere commesso da chiunque ma solamente da determinate persone che hanno con l'edificio un particolare rapporto.

Quali sono i soggetti punibili?

La norma individua i responsabili nel proprietario o in chi per lui è obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio; in quest'ultima categoria di persone la giurisprudenza ricomprende l'amministratore di condominio che è il legale rappresentante dei condomini in relazione alle parti comuni dello stabile.

Passando alla condotta punibile, vale a dire al comportamento che la legge considera illecito, va sottolineato che l'art. 677 c.p. contiene un'ipotesi di reato omissivo ossia di un reato che viene commesso perché non ci si attiva per evitare qualcosa.

In cosa consiste quest'omissione?

Secondo la norma in esame, il soggetto deve essere ritenuto responsabile quando omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo; per essere punito a livello penale da tale omissione deve derivare un pericolo per le persone.

In tutto ciò, quando l'amministratore di condominio sarà responsabile penalmente? Quando, invece, non sarà punibile?

Secondo la Cassazione tutto dipenderà dalla condotta dell'amministratore stesso. Si pensi ai casi, non rari, di palazzi che, per le prolungate mancanze di manutenzione, rischiano di vedere la caduta di pezzi di cornicioni ecc. In queste circostanze sarà compito dell'amministratore convocare l' assemblea di condominio per far deliberare lavori straordinari di risanamento dello stabile.

Che cosa succede se l'assemblea non si riunisce e, di conseguenza, non si riesce a deliberare quanto necessario?

L'amministratore dovrà essere ritenuto responsabile? Secondo la Cassazione al fine di andare esente da responsabilità penale, l'amministratore deve intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo - ove ciò sia possibile - l'accesso o il transito nelle zone pericolanti (Cass. 21 maggio 2009 n. 21401).

Come dire, se l'assemblea non si attiva, per l'amministratore di condominio è sufficiente far recintare la zona pericolante per andare esente da colpe e farle ricadere direttamente sui condomini, fermo restando il costante impegno di convocare l'assemblea per una risoluzione definitiva della questione.

riproduzione riservata
Articolo: Amministratore di condominio e responsabilità penale del suo incarico
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  • Ivan
    Ivan
    Sabato 18 Febbraio 2012, alle ore 18:34
    DOMANDA:Se l'amministratore Condominiale non esegue i compiti assegnati per l'interesse condominiale, dopo esplicita richiesta dei vari condomini e dove il tutto è verbalizzato, ci si può rivalere nel non pagare la quata spettanteli???
    rispondi al commento
  • Sollazzo Antonio
    Sollazzo Antonio
    Lunedì 17 Gennaio 2011, alle ore 16:45
    Gent Avv.Sono proprietario di un appartamento,in un cndominio di 27 appartamenti,palazzo di oltre 40 anni.quindi necessita di inteventi urgenti verbalizzati in diverse assembee.in data 25 Gennaio 2010, ho subito nel mio appartamento dei danni, cioè il crollo di parte del solaioper infiltrazioni proveninti dal terrazzo soprastante,tanto da chiedere l'intervento dei VV.FF,dichiarando l'inagibilitàin tre, delle quattro stanze,dichiarando inoltre la pessima conservazione dell'intero stabile.Malgrado le ripetute richieste di convocazione per stabilire,come e quando intervenire.A oggi ancora tutto fermo.anticipatamente Ringrazio.
    rispondi al commento
  • Pisci Gianni
    Pisci Gianni
    Lunedì 11 Gennaio 2010, alle ore 20:02
    Gent.le avv. Sono proprietario di un appartamento sito in palazzo di 16 appartamenti, Palazzo di oltre 40 anni, quindi necessita di interventi di manutenzione, in special modo cornicioni e facciate che stanno cadendo a pezzi con gravi pericoli di incolumità.Ho più volte richiesto e fatto mettere all'ordine del giorno per un intervento straordinario per i lavori necessari , ma la maggioranza non vuole deliberare perche troppo oneroso.I lavori sono estremamente necessari in quanto i parapetti del terrazzo ( lastrico solare ) di proprietà comune presenta pericolosissime crepe e caduta di calcinaci tant'è vero che alcuni anni orsono dovettero intervenire i vigili del fuoco , i quali obbligarono l'allora proprietario dell'immobile ( Ente Poste) ad incamiciare alcune parti più pericolose.Sono trascorsi diversi anni, tutti gli appartamenti sono stati venduti agli inquilini ( dipendenti Poste) ma niente è statro fatto per mettere in sicurezza l'immobile.Ora le domando : Come posso fare per fare eseguire i lavori urgenti? Sono quasi olligato a vendere il mio appartamento visto che pochissime famiglie sono disposte a spendere, e nel frattempo gli appartamenti continuano a perdere notevole valore.La ringrazio anticipatamente
    rispondi al commento
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