Risoluzione della donazione e agevolazione prima casa

Ok al bonus prima casa con donazione risolta

Con la risposta all'interpello 2 febbraio 2021, n. 77, l'Agenzia delle Entrate, chiarisce un importante dubbio che in molti spesso (già proprietari di un immobile acquisito con tassazione agevolata), si pongono nel momento in cui intendono acquistare un immobile da adibire come prima casa, al fine di usufruire dei relativi benefici.


L'Agenzia, con la risposta in commento, mette nero su bianco il principio in base al quale lo scioglimento della donazione per mutuo consenso non rientra fra le fattispecie di decadenza dell'agevolazione.

Si tratta di un chiarimento di primaria importanza, perché conferma quanto in precedenza disposto con la risposta a interpello n. 443 del 29 ottobre 2019.

Orientamento dell'Amministrazione in tema di agevolazioni prima casa

Con la risposta in commento l'Agenzia afferma essenzialmente che lo scioglimento consensuale della donazione per mutuo consenso svolge una funzione di ritrattazione bilaterale di un negozio per concorde volontà delle parti.

Con il mutuo consenso, pertanto, le parti volontariamente concludono un nuovo contratto di natura solutoria e liberatoria, con contenuto uguale e contrario a quello del contratto originario.

Pur non essendo considerato contrario a nessuna specifica norma di legge, sovente sorgono dubbi di non poco conto in ordine all'ipotesi di incorrere in una contestazione di abuso del diritto, disciplinato, in abito tributario dall'art. 10-bis, Legge n. 212/00 (Statuto dei diritti del contribuente).


In più occasioni, la giurisprudenza ha affermato che configura una fattispecie di abuso di diritto, da valutare caso per caso, chi, mediante un artificioso atto di alienazione, si spogli della proprietà di una casa al solo fine di realizzare un risparmio di imposta nell'acquisto di una nuova abitazione (in tale senso, Commissione tributaria provinciale di Milano, 7 aprile 2009, n. 118/20).

Agevolazione prima casa: il caso in esame

La questione sottoposta all'attenzione dell'Amministrazione finanziaria riguarda un contribuente che rappresenta di aver acquistato nel 2014 un'abitazione da adibire a prima casa, usufruendo delle relative agevolazioni fiscali.

Dopo tre anni e, nello specifico, nel 2017, l'istante acquista un secondo immobile con agevolazioni prima casa e si impegna a vendere il primo entro un anno.

Nel caso specifico, l'immobile già in suo possesso veniva alienato con una donazione al genitore.

Il contribuente, in sede di istanza, chiede se, la risoluzione della donazione con la quale era stata in precedenza alienato al genitore, l'immobile già posseduto, possa compromettere le agevolazioni prima casa sulla seconda abitazione acquistata.

Imposte per acquisto prima casa

L'Agenzia, nel rispondere al quesito sottoposto, ripercorre brevemente la disciplina in materia di acquisto con agevolazione prima casa.

Come precisato dall'Amministrazione finanziaria, la normativa di riferimento prevede il pagamento dell'imposta:

• di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
  
  
• ipotecaria fissa di 50 euro;
  
  
• catastale fissa di 50 euro.
  
  

Nel caso di acquisto da un'impresa, invece, è prevista un'IVA ridotta al 4% e le imposte di registro, ipotecarie, catastali fisse a 200 euro.

Agevolazione prima casa: confermata alienazione per donazione

In primis, l'Agenzia chiarisce che deve ritenersi in linea con quanto disposto al comma 4-bis della Nota II-bis, posta in calce all'articolo 1 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 nelle ipotesi in cui si intende beneficiare del bonus prima casa per l'acquisto di un nuovo immobile, anche allorquando si è già in possesso di un'altra abitazione.

Quest'ultima acquistata in precedenza, con le agevolazioni, a condizione che l'immobile preposseduto sia alienato entro la scadenza di un anno dal nuovo acquisto agevolato.


Tale disposizione trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016.

Sul punto, l'Agenzia afferma chiaramente che la condizione posta dal citato comma 4-bis si ritiene soddisfatta anche nella fattispecie in esame, nella quale il contribuente ha alienato l'immobile pre-posseduto con un atto di donazione.

Agevolazione prima casa anche nel caso di donazione poi risolta

Nel caso specifico sottoposto all'attenzione dell'Agenzia, il contribuente istante fa presente che la donazione dell'immobile pre-posseduto a favore del genitore si sia, in seguito, risolta per mutuo consenso.

Al riguardo, l'Amministrazione chiarisce come circostanze di questo tipo non comportino la decadenza dell'agevolazione per il contribuente anche nelle ipotesi di risoluzione per mutuo consenso della donazione.

Questo perché di fatto, nel caso di specie, risulterebbero soddisfatte le condizioni ex lege previste.


In particolare, il regime agevolato per acquisto prima casa trova applicazione nel caso concreto. Da una parte, infatti, l'alienazione del primo immobile entro un anno è stata rispettata con l'atto di donazione al genitore; dall'altra, lo scioglimento per mutuo consenso dell'atto donazione non rientra tra le cause di decadenza dall'agevolazione.

Sì all'agevolazione prima casa da valutare caso per caso

L'Agenzia è chiarissima: la citata disposizione può considerarsi rispettata nell'ipotesi (come quella in esame) in cui l'atto di donazione venga successivamente risolto per mutuo consenso.

Questo perché la pattuizione con la quale si realizza la retrocessione del bene donato nuovamente in capo all'originario donante configura un nuovo atto di donazione.

In tale fattispecie, si ritiene che il contribuente non decada dalle agevolazioni prima casa fruite.

A seguito di risoluzione per mutuo consenso l'immobile risulta privo di vincoli, con la conseguenza che, l'abitazione successivamente riacquistata dopo la risoluzione dell'atto di donazione per mutuo consenso può essere rivenduta in qualsiasi momento dal contribuente.

Attenzione però: l'Agenzia non esclude possibili controlli e verifiche sotto il profilo dell'abuso del diritto ai sensi dell'articolo 10-bis della legge 27 luglio 2000, n. 212.

Come a dire, questo è l'orientamento in linea di massima, ovverosia non decadono le agevolazioni prima casa se la donazione si risolve per mutuo consenso.

L'Amministrazione, però si riserva valutazioni del singolo caso concreto, quindi, ciò non esclude possibili contestazioni in materia di abuso di diritto.