Agevolazione prima casa fruibile per un ulteriore acquisto

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Dall'1 gennaio 2016 le agevolazioni fiscali per l'acquisto prima casa sono estese a chi ne ha già usufruito, per acquistarne una nuova. Vediamo in che termini.
Agevolazione acquisto prima casa 2016

Legge di Stabilità 2016 e novità per le agevolazioni prima casa


acquisto della prima casaLa Legge di Stabilità per il 2016 (la n. 208 del 2015, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 302 del 28 dicembre 2015) ha introdotto un'importante novità nell'ambito delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa: l'art. 1, co. 55 del testo di legge contiene una rilevante deroga a quanto già in precedenza stabilito (dall'art.1, della tariffa, parte prima, DRR 131/1986, nota 2-bis, appunto modificato dalla Legge di Stabilità 2016) per i requisiti necessari alla fruizione delle agevolazioni: può infatti usufruire delle dette agevolazioni anche chi ne ha già goduto nell'acquisto di un altro immobile, purchè tale immobile sia rivenduto entro un anno dalla data dell'atto (quella di acquisto del secondo immobile).

Vediamo più da vicino la questione, tendendo presente che al fine di applicare correttamente le norme, è sempre importante la lettura integrale dei testi e la consulenza di esperti nel settore.


Agevolazioni prima casa


Vediamo quali sono in generale i requisiti previsti per le agevolazioni della prima casa, per poi vedere più da vicino la novità in parola.

Si premette che, nella generalità le imposte dovute per l'acquisto di una casa sono:

Agevolazioni prima casa.condizioni- nel caso di acquisto da privato l’imposta di registro del 9% e le imposte ipotecaria e catastale per l'importo di 50 euro ognuna;

- se l'acquisto è da impresa, se la cessione è esente da iva, sono dovute l’imposta di registro del 9% e le imposte ipotecaria e catastale per l'importo di 50 euro ognuna;

- se la cessione non è esente da iva, è dovuta l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Invece, in caso di acquisto della prima casa, se si compra da un privato, sono dovute l'imposta di registro del 2% e l'imposta ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna; se si compra da impresa (con vendita soggetta ad iva) sono dovute l'iva al 4% e l'imposta ipotecaria, catastale e di registro fisse di 200 euro ciascuna.


Agevolazioni prima casa: le condizioni per usufruirne


Perchè si possa usufruire del beneficio devono naturalmente sussistere alcune condizioni:

detrazioni fiscali prima casa- l'acquisto deve essere a titolo oneroso, non deve riguardare un'abitazione di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

- le agevolazioni sono previste anche per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi agli stessi immobili);

- l'immobile deve trovarsi nel comune dove l'acquirente ha o avrà entro 18 mesi la residenza oppure nel comune dove l'acquirente lavora (v. lett.a);

- l'acquirente non deve essere proprietario (nè titolare di usufrutto, uso, e abitazione) in via esclusiva o in comunione con il coniuge di altra abitazione nel comune dove si vuole acquistare (v. lett.b);

- l'acquirente non deve essere titolare (nemmeno per quote, anche in regime di comunione legale) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione che sia stata acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge in tutto il territorio nazionale con le agevolazioni fiscali indicate dall'articolo (v. lett.c).


Agevolazione prima casa e acquisto di altra casa


In tale quadro, la citata legge di Stabilità ha introdotto (con il nuovo co.4-bis della nota 2-bis dell'art.1, della tariffa, parte prima, DRR 131/1986) la possibilità, in deroga alla previsione di cui alla citata lett.c, di godere delle agevolazioni anche se sono già titolari di altro bene acquistato mediante le dette agevolazioni, purchè il detto bene venga poi rivenduto entro un anno dalla data del nuovo atto.

In tali casi gli altri requisiti prescritti (di cui alle lett. a e b suindicate) «si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)».

Agevolazioni prima casa acquisto
Se però la vendita entro l'anno non avviene si applicano le conseguenze previste dal co.4 dello stesso articolo e, dunque, «sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte.

Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto, l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora...».


Circolare Agenzia delle Entrate 27/E/2016


Con la Circolare 27/E/2016 del 13 giugno del 2016 l'Agenzia delle Entrate (al punto 3.3) ha risposto (anche) alla domanda se la detta norma possa trovare applicazione nel caso in cui l'acquirente sia non proprietario di una casa acquistata godendo delle agevolazioni, ma bensì proprietario di una casa posta nello stesso comune, se poi vende entro l'anno la detta casa.

Agevolazione fiscale prima casa, legge di Stabilità 2017La risposta fornita dall'Agenzia è negativa: non può quindi godere delle agevolazioni in parola chi abbia un bene immobile nello stesso comune (senza averlo comprato con le agevolazioni).

La Circolare motiva la risposta riportandosi innanzitutto al dato testuale della norma, che consente espressamente di derogare alle condizioni stabilite «nel solo caso in cui l’acquirente risulti già proprietario di un immobile acquistato fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’».

Se la deroga si applicasse anche al diverso caso di chi è proprietario di un bene nello stesso comune senza avere goduto delle agevolazioni, non verrebbe rispettata un'altra condizione, quella stabilita dalla lettera b) della Nota II-bis), che esclude l'agevolazione per chi sia «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare».

Conclude la Circolare sul punto rilevando come dai lavori parlamentari si evince che «(Nota tecnico-illustrativa alla legge di Stabilità 2016), infatti, la nuova previsione ha la sola finalità di rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione in parola senza determinare variazione sul numero dei soggetti beneficiari».

Legge di stabilità 2016: le agevolazioni fiscali
Dunque
: è possibile usufruire dell'agevolazione anche se in precedenza si è acquistato un bene (nello stesso comune, come nel resto del territorio nazionale) purchè lo si è fatto usufruendo delle dette agevolazioni e purchè entro l'anno lo si rivenda; se invece, si è proprietari di un bene nello stesso comune non acquistato con le agevolazioni bisogna prima venderlo e poi acquistare l'altro, mentre, se l'altro immobile è altrove si può procedere direttamente.

In effetti, ciò che cambia con la nuova norma è il numero degli atti che si possono effettuare con tali agevolazioni; si cerca di stimolare il mercato immobiliare con riferimento ai beni che possono usufruire delle agevolazioni.

D'altronde – osserva chi scrive - il testo della legge consente sì di derogare alla lett. c) ma al contempo espressamente prevede che le altre due condizioni (di cui alla lett a e b, tra cui vi è quella della titolarità di un altra casa nello stesso comune) «si verificano senza tener conto dell'immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)»: esse devono però, con l'eccezione espressa, evidentemente sussistere.


Circ. Agenzia delle Entrate 27/E/2016 e mancata vendita entro l'anno


Quali sono le conseguenze se l'acquirente non vende entro l'anno?

La norma prevede l'applicazione del co.4 suindicato.

Interrogata anche su tale punto, l'Agenzia delle Entrate risponde nella medesima circolare (al punto 3.1) che prima della scadenza dell'anno il contribuente può proporre apposita istanza all'ufficio con cui revocherà l’impegno assunto al trasferimento dell’immobile, e conseguentemente chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta, oltre che degli interessi; potrà così evitare la sanzione del 30% delle imposte.

Dopo l'anno trova applicazione anche la sanzione del 30%.

Dichiara l'Agenzia che è possibile anche avvalersi dell'istituto del ravvedimento operoso (v. art.13, D.Lgs. n. 472/1997) e cioè se si è nei termini (e se si verificano le condizioni previste dalla norma) previa istanza, pagare sì la differenza tra le imposte ed i relativi interessi, ma solo una parte limitata della sanzione, che varia a seconda del tempo trascorso dalla scadenza dell'anno.

L'istituto del ravvedimento operoso prevede la riduzione della sanzione - «sempreche' la violazione non sia stata gia' constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attivita' amministrative di accertamento delle quali l'autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza» -; si rimanda ad una lettura integrale della norma.

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