La scelta di un immobile sia per l'affitto, ma soprattutto per l'acquisto, è un momento piuttosto delicato, in cui bisogna tener conto di numerosi fattori, non ultimo quello economico.
Per questo, spesso si sceglie di rivolgersi ad agenzie immobiliari, in modo da poter essere seguiti ed assistiti da persone competenti in tutte le fasi dell'operazione.
Le attività svolte da un'agenzia sono le seguenti:
- affitti stagionali o annuali;
- vendite di immobili residenziali finiti;
- vendite di immobili residenziali su progetto (cantieri);
- vendite di locali commerciali;
- vendite di terreni agricoli e edificabili.
È importante però assicurarsi di ricorrere a professionisti seri e preparati. Infatti, quella dell'agente immobiliare è una professione regolamentata e che segue un preciso percorso formativo.
Requisiti dell'Agente Immobiliare
L'agente immobiliare, la cui figura è delineata dagli art. 1754 e 1765 del codice civile, è un mediatore professionista che svolge il compito di mettere in relazione due o più parti per la compravendita o locazione senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
La sua professione è regolamentata da precise norme di legge, prima fra tutte la Legge 3 febbraio 1989, n. 39, e deontologiche, che devono assicurare lo svolgimento del ruolo nella massima correttezza e trasparenza.
La legge stabilisce che, per diventare mediatore immobiliare, è necessario aver frequentato uno specifico corso preparatorio di 200 ore, per apprendere le nozioni di base, oppure aver prestato la propria opera per almeno 2 anni presso un'impresa esercente l'attività di mediazione immobiliare, quindi un'agenzia immobiliare.
Solo in uno di questi due casi si potrà avere accesso ad uno specifico esame, superato il quale con esito positivo il mediatore potrà iscriversi al Ruolo agenti d'affari in mediazione presso la Camera di Commercio della Provincia.
Quindi, per verificare la serietà del professionista a cui ci si affida, è sufficiente controllare se è iscritto, rivolgendosi all'Ufficio Albi e Ruoli della Camera di Commercio della propria provincia.
Il professionista scelto dovrà seguire i clienti in tutte le fasi della transazione, dalla presa in carico dell'immobile, alle visite di sopralluogo per visionarlo insieme ai potenziali acquirenti o affittuari, fino alla conclusione dell'operazione, che di solito avviene con la stipula dell'atto notarile o del contratto di locazione.
Contratto con l'Agenzia Immobiliare
Al momento di affidare l'incarico all'Agenzia scelta è necessario stipulare un contratto, scritto in maniera chiara e comprensibile, per la prestazione del servizio richiesto.
Il contratto dovrà contenere l'oggetto, specificando, ad esempio, se si tratta di una proposta di acquisto o di un incarico a vendere.
Inoltre dovrà contenere i dati relativi all'iscrizione in ruolo del mediatore o del rappresentante legale della società (questo è anche un modo, quindi, per controllare la regolarità dell'agenzia a cui ci si è rivolti).
Per la redazioni di tali contratti sono previsti specifici moduli predisposti dalla Camera di Commercio. Pertanto si deve pretendere che l'agente utilizzi tali modelli, che contengono tutti gli elementi essenziali, far sbarrare le parti non interessate, far controfirmare il contratto dal mediatore e conservarne una copia.
Per quanto riguarda tutti gli aspetti da controllare in fase di acquisto, come la presenza di abusi edilizi e irregolarità urbanistiche, l'esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti o il mancato pagamento di spese condominiali, ricordate che l'intermediario è responsabile civilmente, nel caso in cui ne celasse la presenza o dichiarasse il falso.
Una volta scelto l'immobile, è bene informarsi presso l'agente di tutti i costi da sostenere, come valore preciso dell'immobile, spese notarili, spese di registrazione per i contratti di affitto.
Provvigione dell'Agenzia Immobiliare
Al momento dell'affidamento dell'incarico, è bene concordare con l'agente immobiliare e mettere per iscritto quale sarà l'ammontare della sua provvigione e le modalità di pagamento.
Sarà opportuno anche specificare quali sono i servizi compresi in questo importo e quali spese, invece, saranno eventualmente aggiuntive.
Attenzione: secondo quanto stabilito dall'art. 1748 c.c., l'agente matura il diritto al suo compenso solo quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento.
L'ammontare della provvigione, che deve essere corrisposta in egual misura da entrambi i contraenti, non è stabilita in misura fissa, in quanto sono state abolite le tariffe professionali.
Esso è quindi frutto del libero mercato, anche se solitamente è fissato, per la compravendita, in un aliquota percentuale del valore della transazione (di solito pari al 2% – 3%).
Per quanto riguarda la locazione, invece, la provvigione viene calcolata in percentuale sul canone annuo, variabile a seconda della durata del contratto, oppure in misura pari a una o due mensilità più IVA.
La sua professione è regolamentata da precise norme di legge, prima fra tutte la Legge 3 febbraio 1989, n. 39, e deontologiche, che devono assicurare lo svolgimento del ruolo nella massima correttezza e trasparenza.
Inoltre dovrà contenere i dati relativi all'iscrizione in ruolo del mediatore o del rappresentante legale della società (questo è anche un modo, quindi, per controllare la regolarità dell'agenzia a cui ci si è rivolti).
Al momento dell'affidamento dell'incarico, è bene concordare con l'agente immobiliare e mettere per iscritto quale sarà l'ammontare della sua provvigione e le modalità di pagamento.
