Legge per acquisto immobili ristrutturati
Anche chi acquista un immobile ristrutturato può usufruire delle agevolazioni fiscali consistenti nella detrazione IRPEF del 36% della spesa sostenuta, aliquota poi portata al 50% fino al 30 giugno 2013.
La possibilità è stata introdotta con l'articolo 9, comma 2, della legge 448/2001 ed è stata prorogata di anno in anno fino al 31 dicembre 2006.
La disposizione non è stata confermata con la Legge Finanziaria per il 2007, mentre è stata reintrodotta per gli immobili ristrutturati nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2008 e il 31 dicembre 2010 da imprese edili e cooperative edilizie e da queste vendute entro il 30 giugno 2011. Pertanto, in questo caso, non si può parlare di proroga, perché ne risultano esclusi gli immobili ristrutturati tra il 1° luglio e il 31 dicembre 2007.
Successivamente il termine entro il quale è possibile acquistare un immobile ristrutturato è stato ulteriormente spostato al 30 giugno 2012.
Con l'entrata in vigore del decreto legge 83/2012 e l'aumento del bonus ristrutturazioni dal 36% al 50% per i lavori realizzati nel periodo 26 giugno 2012 - 30 giugno 2013, erano sorti dei dubbi sulla sua applicabilità anche all'acquisto di immobili ristrutturati, visto che non se ne trovava menzione nella guida dell'Agenzia delle Entrate.
Ma la stessa Agenzia chiarisce la questione in maniera affermativa, con una nota sul proprio sito.
La detrazione IRPEF si applica al 25% del prezzo di vendita risultante dall'atto di acquisto. In effetti è come se si considerasse questo 25% un valore forfettario attribuito al costo di ristrutturazione, indipendentemente dalla cifra effettivamente spesa per eseguire i lavori.
In ogni caso l'importo su cui applicare la detrazione non può essere superiore a 96.000 euro.
Inoltre il rogito deve avvenire entro i termini fissati e non può far fede la sola stipula del compromesso. Se per l'acquisto sono stati pagati degli acconti, cosa frequente in caso di compravendita immobiliare, è possibile usufruire delle detrazioni per gli acconti versati nell'anno di imposta per cui si fa la richiesta.
Poiché, come abbiamo detto, la normativa è stata soggetta a diverse modifiche nel corso degli anni, le modalità sono cambiate a seconda del momento in cui è stato stipulato l'atto di compravendita.
Se il rogito è stato stipulato tra il 1° gennaio e il 30 settembre del 2006 la detrazione IRPEF, sempre applicata al 25% dell'importo di vendita, ammonta al 41%.
Se il rogito è stata stipulato tra il 2002 e il 2005 oppure tra il 1° ottobre 2006 e il 30 giugno 2007 (per immobili ristrutturati entro il 2006), la percentuale è del 36%, l'importo non può superare i 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali. Comprende, però, anche l'IVA addebitata all'acquirente dall'impresa o dalla cooperativa venditrice.
Quando è possibile usufruire delle detrazioni per acquisto immobili ristrutturati
Le condizioni per poter usufruire delle detrazioni del 50%, sono le seguenti:
• l'acquisto dell'immobile ristrutturato deve avvenire entro il 30 giugno 2013. Per immobile si intende ogni unità immobiliare, quindi, per un fabbricato di civili abitazioni, gli acquirenti di ogni appartamento possono chiedere le agevolazioni;
• gli interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, così come definiti dal Testo Unico dell'edilizia (art. 3, comma 1, lettere c) e d), Dpr 380/2001), devono riguardare l'intero fabbricato e non la singola unità immobiliare;
• l'immobile deve essere venduto dall'impresa o dalla cooperativa edilizia entro 6 mesi dall'ultimazione dei lavori;
• i pagamenti possono non essere effettuati con bonifico.
Gli immobili per i quali si può usufruire del beneficio sono unicamente quelli di carattere residenziale con le relative pertinenze (box, cantine, soffitte, ecc.), purché queste siano vendute contestualmente all'alloggio. Non è necessario, però, che si tratti di prima casa o abitazione propria.
Chi può usufruire delle detrazioni per acquisto immobili ristrutturati
I beneficiari possono essere il nudo proprietario, il titolare di diritti d'uso, di usufrutto e di abitazione, l'assegnatario di immobili a uso abitativo.
Il limite di 96.000 euro deve intendersi per ogni immobile. Quindi se, ad esempio, due persone acquistano un immobile ristrutturato in comproprietà, l'ammontare massimo deve essere ripartito a metà , se uno ne acquista l'usufrutto e l'altro la nuda proprietà, va ripartito in parti proporzionali alle spese sostenute mentre, se una stessa persona acquista due immobili, il limite della detrazione va raddoppiato.
In caso di successiva vendita dell'immobile ristrutturato le agevolazioni, per la parte ancora rimanente, sono trasferite all'acquirente. Lo stesso vale per immobili acquisiti per eredità o donazione.
Come si può usufruire delle detrazioni per acquisto immobili ristrutturati
Il beneficio si ripartisce in 10 rate annuali di uguale importo.
Per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2011, i contribuenti di età superiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente in 5 e 3 rate annuali di pari importo. Dal primo gennaio 2012, invece non è più possibile questa modalità di ripartizione.
Per poter usufruire delle agevolazioni per l'acquisto di immobili ristrutturati non è necessario inviare alcuna comunicazione al Centro Operativo di Pescara, né effettuare i pagamenti con bonifico, in quanto tutti i dati necessari sono riportati nell'atto di vendita.
Per beneficiare della detrazione è invece necessario indicare la spesa sostenuta in uno specifico campo della dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Unico delle persone fisiche).
