Sanatoria per abusi edilizi su immobili provenienti da vendite all'asta

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Se un immobile derivante da vendita esecutiva presenta abusi edilizi ritenuti sanabili, l'aggiudicatario ha 120 giorni di tempo per presentare domanda di sanatoria.
04 Marzo 2015 ore 13:40

Possibilità di sanare abusi su immobili provenienti da vendite esecutive


acquisto all'asta - sanatoria abusi ediliziIl Testo Unico in materia edilizia vieta gli atti di trasferimento di immobili realizzati senza permesso di costruire, stabilendo che gli atti sono nulli e non possono essere stipulati ove dagli stessi non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (vedi articolo 46, comma 1 del DPR 380/2001).

Il divieto di trasferire immobili che presentano in tutto o in parte abusi non si applica invece alle vendite esecutive immobiliari. Tale divieto è previsto sempre dal DPR 380/2001 (art. 46, comma 5) ed anche dalla Legge 47/1985 al comma 6.

In caso di sanabilità degli abusi, l'aggiudicatario deve presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall'emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n.146 e successivi interventi legislativi.


Segnalazione dell'abuso nel bando di vendita


La situazione urbanistico-edilizia dell'immobile deve risultare dalla perizia del consulente tecnico chiamato a redigere la stima, il quale deve chiaramente indicare se eventuali abusi edilizi rilevati siano sanabili ed il costo da sostenere per beneficiare della sanatoria ove possibile procedere.

Le medesime informazioni devono comparire anche nell'avviso di vendita, dove bisogna fornire tutte le notizie utili per ricostruire agevolmente la situazione urbanistica dell'immobile.

Quando l'abuso edilizio non è chiaramente riportato nel bando di vendita, sono applicabili le regole proprie della nullità dell'atto.

Quando invece l'abuso edilizio è segnalato nel bando di vendita, possono presentarsi due possibilità, ossia che l'abuso sia sanabile o meno.


Condizioni per la sanabilità dell'abuso


Per capire se un abuso su un immobile acquistato all'asta può essere sanato o meno è necessario fare un piccolo excursus storico.

La Legge n. 47/1985 (la prima che s'è occupata del condono edilizio in Italia), all'art. 40, sesto comma, prevedeva che:

Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge.

Il fatto che la regolarizzazione degli abusi su immobili acquistati all'asta sia stata trattata all'interno di una legge sul condono porta spesso a definire erroneamente tale procedura una sorta di condono speciale per gli immobili acquisiti all'asta. In questo caso si tratta più precisamente di una sanatoria. Per chi abbia necessità di approfondire la differenza fra i due termini, consiglio la lettura dell'articolo Differenza tra sanatoria e condono, pubblicato di recente sul nostro portale.

Tornando al nostro esame, l'ultima Legge che si è occupata di condono edilizio (L.326/2003) ha anch'essa disposto sulla possibilità di sanare abusi realizzati su immobili acquistati all'asta. Cito l'art.32, comma 25 della L.326/2003:

acquisto all'asta - sanatoria abusi ediliziaLe disposizioni di cui ai capi IV e V della legge 28 febbraio 1985, n.47, e successive modificazioni e integrazioni, come ulteriormente modificate dall'articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n.724, e successive modificazioni e integrazioni, nonché dal presente articolo, si applicano alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo 2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi. Le suddette disposizioni trovano altresì applicazione alle opere abusive realizzate nel termine di cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a 750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi complessivamente i 3.000 metri cubi.

In sostanza attualmente possono essere sanati abusi edilizi compiuti entro il 31 marzo 2003 su immobili acquistati all'asta, purché rispettino i limiti indicati all'articolo 32, comma 25 della Legge 326/2003.


Aggiudicazione di un immobile con abuso edilizio sanabile e domanda di sanatoria


acquisto all'asta - sanatoria abusi ediliziaSe l'abuso edilizio è sanabile, l'aggiudicatario deve procedere alla presentazione della domanda di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di aggiudicazione.

Comprendiamo dunque come sia fondamentale l'indicazione degli abusi nel bando di vendita affinché l'aggiudicatario possa attivarsi per la presentazione della domanda di sanatoria in tempo utile per evitare di incorrere nella decadenza di tale diritto.

Per presentare la domanda di sanatoria sarà utile rivolgersi ad un tecnico di fiducia (architetto, ingegnere, geometra), che si relazionerà con l'ufficio tecnico del Comune di riferimento e provvederà a redigere tutta la documentazione necessaria per l'espletamento della pratica.


Aggiudicazione di un immobile con abuso edilizio non sanabile


Qualora l'abuso edilizio non sia sanabile, l'immobile può costituire oggetto di vendita forzata (purché ovviamente la non sanabilità sia dichiarata nel bando di vendita). L'immobile viene così trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l'aggiudicatario è tenuto a ripristinare lo stato dei luoghi.

Il costo di ripristino sarà detratto dal prezzo di stima. Infatti l'acquirente non è ritenuto responsabile dell'abuso e pertanto, ai sensi dell'art.29 del DPR 380/2001, non deve subire l'obbligo di pagamento delle sanzioni pecuniarie e delle spese per il ripristino dei luoghi, che invece spetta a chi ha effettivamente commesso l'abuso.

Tuttavia l'acquirente è esposto al rischio di dover subire le conseguenze del ripristino dei luoghi. Pensiamo ad esempio all'edificazione di un immobile in assenza di permesso di costruire e non sanabile: potrebbe esserne disposta la demolizione e di certo l'acquirente ne pagherebbe le conseguenze perché gli rimarrebbe solo il terreno.


Casi particolari


Esistono poi casi molto complicati di edifici eseguiti prevalentemente in conformità alle norme urbanistico-edilizie, ma con presenza di abusi non sanabili e non demolibili senza incidere sulla stabilità del fabbricato. Per questi casi particolari segnalo che si applica l'articolo 34 comma 2 del DPR 380/2001:
- per abusi relativi ad usi residenziali viene erogata una sanzione pari al doppio del costo di produzione dell'abuso (costo determinato in base alla Legge 392/1978);
- per abusi relativi ad altri usi viene erogata una sanzione pari al doppio del valore venale (valore determinato a cura dell'Agenzia del Territorio).

riproduzione riservata
Articolo: Acquisto all'asta: sanatoria per abusi edilizi
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Acquisto all'asta: sanatoria per abusi edilizi: Commenti e opinioni


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  • Fedele Malagnino
    Fedele Malagnino
    Sabato 31 Dicembre 2016, alle ore 10:58
    Quando la perizia del CTU in una vendita immobiliare di un immobile abusivo sanabile riporta un stima notevolmente inferiore al reale costo per il condono edilizio dell'immobile,  accertato dall'aggiudicatario una volta trasferito il bene , è possibile un'azione di risarcimento e quale quale azione intraprendere ? 
    rispondi al commento
  • 6mizio
    6mizio
    Venerdì 12 Giugno 2015, alle ore 09:05
    Buongiorno Sara,Ho acquistato una casa all'asta, ma sono passati 120 giorni dal decreto di trasferimento ed ancora non sono riuscito ad entrarne in possesso.Il vecchio proprietario (anche custode) mi nega l'accesso all'immobile.Mentre aspetto che l'ufficiale Giudiziario mi liberi la casa, sono stato in comune e mi hanno detto che non e' più possibile chiedere il condono delle opere (altrimenti fattibile).Mi può dare delle indicazioni?
    rispondi al commento
    • Nanael1975
      Nanael1975 6mizio
      Giovedì 18 Febbraio 2016, alle ore 16:05
      A me è accaduta la stessa cosa. Solo oggi sono entrato in possesso della casa dopo quasi 11 mesi dal decreto di trasferimento. All'interno tutto è ok. C'è un'anomalia però.Una piccola porta, accede nel vano di una mansarda dove vi si può accedere solo dalla predetta porcina.Sulla planimetria non è menzionata ed il vecchio proprietario la usava come sgabuzzino.Coa debbo fare? Come mi devo comportare?Posso trarre vantaggio in qualche modo?
      rispondi al commento
    • Sara.m.
      Sara.m. 6mizio
      Martedì 8 Marzo 2016, alle ore 14:13
      Caspita, la norma parla di 120 gg dal decreto di trasferimento, senza fare riferimento all'entrata in possesso dell'immobile. Sarebbe utile in questo caso chiedere la consulenza di un avvocato specializzato in materia in modo tale da capire se esistono le condizioni per arrivare in qualche modo ad una deroga.
      rispondi al commento
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