Acquistare casa all'asta

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Tutto quello che c'è da sapere sull'acquisto di un immobile all'asta giudiziaria: come parteciparvi, la procedura da seguire e alcuni consigli utili del Notariato
27 Aprile 2016 ore 16:18

Acquistare casa all'asta


Uno degli investimenti più importanti per una famiglia è senza dubbio l’acquisto di casa. Oggigiorno però è sempre più difficile poter stipulare una compravendita o accendere un mutuo. Per questo una soluzione alternativa può essere quella di partecipare ad un’asta giudiziaria.

Vediamo di seguito cos’è l’asta, chi e come può parteciparvi, le procedure da rispettare e alcuni consigli utili redatti dal Consiglio Nazionale del Notariato.


Acquistare casa all’asta: di cosa si tratta


Acquisto casa all'astaL’asta immobiliare è un processo di compravendita che si perfeziona tramite una serie di offerte da varie persone e si conclude vendendo l’immobile al miglior offerente.

Può partecipare a un’asta immobiliare qualsiasi persona fisica o giudica, tranne il debitore offrendo una somma di denaro per potersi aggiudicare la proprietà dell’abitazione messa in vendita. Partecipare a un’asta per acquistare casa presenta alcuni vantaggi, primo fra tutti la convenienza.

Questo perché comprare un immobile all’asta significa pagare un prezzo più basso rispetto a quello di mercato, stimato da un professionista incaricato dal tribunale.
Inoltre, l’asta permette di svolgere una vendita trasparente e sicura, perché corredata dalla perizia, un documento che redige un perito, riguardante lo stato e le condizioni in cui si trova l’immobile. Inoltr,e lo stesso immobile viene aggiudicato al miglior offerente, libero da gravami e ipoteche, evitando così spiacevoli sorprese in un secondo momento.


Come partecipare a un’asta giudiziaria


Per poter partecipare a un’asta giudiziaria la prima cosa da fare è visionare quale immobile è oggetto di vendita. In tal caso occorre visionare il cosiddetto avviso di vendita, o d’asta, un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice.
L’avviso contiene:

- l’indicazione del bene posto in vendita;

- la data, l’ora e il luogo dell’asta;

- il prezzo base;

- il termine di presentazione delle offerte;

- le modalità di vendita.

Dove reperire l’avviso di vendita? Questo viene affisso per almeno tre giorni continuativi all’albo del tribunale presso il quale si svolge l’asta oppure può essere pubblicato su siti internet specializzati e autorizzati o anche sui più importanti quotidiani di informazione locale e nazionale.


La perizia di stima


Documento molto importante quando si parla di un’asta giudiziaria, perché stabilisce il prezzo di vendita dell’immobile è la perizia. È il perito nominato dal giudice che deve stimare il valore del bene, guardando alle condizioni del mercato immobiliare locale.
Elementi contenuti nella perizia di stima sono:

- l’identificazione catastale dell’immobile;

- la planimetria;

- le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;

- vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.

Nella perizia, inoltre, deve essere precisato se allo stato attuale l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo. La perizia è resa disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato.


Come si svolge l’asta giudiziaria


Asta immobiliareLe aste immobiliari possono essere di due tipologie, all’incanto e senza e come tale cambia la procedura di svolgimento.

- asta con incanto: è una particolare modalità di attuazione della vendita nell’espropriazione forzata, consistente in una pubblica gara tra offerenti. Si dispone dopo una vendita senza incanto andata deserta.
Chi vuole partecipare deve presentare, nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita, la domanda in carta legale, insieme alla cauzione dell’ammontare indicato nell’avviso – che verrà restituita in caso non si ci aggiudichi il bene immobile - e la copia dei documenti richiesti dal relativo bando di vendita.
Il giorno dell’asta ogni partecipante può proporre offerte in aumento rispetto al prezzo base con rilancio obbligatorio il cui ammontare è specificato nell’avviso d’asta.

Se l’offerente non partecipa all’incanto personalmente o non si presenta o ritira l’offerta in asta prima che si apra la gara con il rilancio minimo obbligatorio, la cauzione verrà restituita solo nella misura dei 9/10 dell’intero, mentre la restante parte, ossia 1/10 è trattenuta come somma sanzionatoria.

Nella vendita con incanto l’aggiudicazione è provvisoria visto che entro 10 giorni dalla chiusura della vendita può essere presentata un’offerta aumentata di 1/5 del prezzo di aggiudicazione del precedente incanto. Il giudice delle esecuzioni allora indice una nuova gara sull’ultimo prezzo che si terrà solo fra l’aggiudicatario provvisorio, l’offerente in aumento di 1/5 e i partecipanti alla precedente vendita che hanno manifestato la volontà di partecipare alla nuova gara depositando il doppio della cauzione.

-asta senza incanto (in busta chiusa): l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa e il prezzo non può comunque essere inferiore al prezzo base indicato nell’avviso d’asta.
Nel caso di presenza di più offerte, il giudice indice una gara tra tutti i partecipanti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo. Se viene presentata una sola offerta aumentata di 1/5 si procede all’aggiudicazione. Si procede all’aggiudicazione anche in presenza di una sola offerta pari al prezzo base, salvo il dissenso del creditore procedente presente in aula.

In caso di più offerenti, si terrà una gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta; l’ammontare del rilancio minimo obbligatorio viene indicato nell’avviso d’asta.
Presentata l’offerta, la stessa non può essere ritirata; in caso di gara, se l’offerente non si presenta l’aggiudicazione sarà a favore dell’offerta più alta. Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.


Quando si diviene proprietari dell’immobile aggiudicato


Il trasferimento della proprietà dell’immobile all’aggiudicatario viene stabilito con il decreto del giudice che contiene tra l’altro anche l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto e l’ordine di cancellare pignoramenti e ipoteche sull’immobile.

Chi si aggiudica in via definitiva l’immobile deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita.
Per farlo si può anche accendere un mutuo ipotecario e perciò è consigliabile muoversi molto tempo prima, prendendo contatti con la propria banca.


Acquistare casa all’asta: i consigli utili


Asta immobiliareIl Consiglio nazionale del Notariato ha redatto alcuni consigli utili per chi si appresta ad acquistare casa all’asta:

- Verificare la convenienza del prezzo dell’immobile

- Valutare i propri tempi, quindi se no si dispone di liquidità immediata per acquistare l’immobile una volta che si diviene aggiudicatari, contattare per tempo la banca per poter chiedere la stipula di un contratto di mutuo

- Prendere visione di tutti i documenti disponibili, quindi avviso di vendita e perizia di stima contenete il prezzo dell’immobile

- Saper leggere la perizia e in tal caso farsi aiutare da un professionista

- Visitare gli immobili prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice

- Definire il limite massimo della somma da investire

- Informarsi sulle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione come l’imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento

- Verificare che l’immobile non sia occupato dal debitore: se infatti è occupato senza regolare contratto di affitto, o da inquilino moroso, è bene sapere che il nuovo proprietario dovrà provvedere a proprie spese a eseguire lo sfratto, rivolgendosi a un legale che procederà all’immediata liberazione tramite ufficiale giudiziario.

riproduzione riservata
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Acquistare casa all'asta: Commenti e opinioni


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  • Marco
    Marco
    Sabato 1 Giugno 2013, alle ore 15:13
    Abbiamo comprato un appartamento all'asta che teoricamente sarebbe dovuto essere vuoto, infatti quando siamo andati a vederlo non era abitato da nessuno, ma da quando lo abbiamo visto a quando ci siamo aggiudicati tale appartamento sono passate 2 settimane.
    In queste 2 settimane il proprietario dell'immobile all'asta è rientrato a casa e adesso l'immobile è nostro, ma l'ex proprietario non vuole uscire.
    SIAMO DISPERATI.
    Come fare?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Marco
      Lunedì 3 Giugno 2013, alle ore 11:21
      Per Marco: vi conviene, anzi è l'unica soluzione, agire tramite il vostro legale di fiducia per ottenere lo sgombero dell'unità immobiliare.
      rispondi al commento
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