Accorpamento di due unità immobiliari

NEWS DI Soluzioni progettuali
Se la famiglia si ingrandisce con l'arrivo di figli, la necessità di nuovi spazi può essere soddisfatta attraverso la fusione di due appartamenti adiacenti.
08 Marzo 2011 ore 10:11
Arch. Nora Santonastaso

Niente più della casa rispecchia lo stile e le inclinazioni di chi la abita.
Collezioni di libri, mobili un po' intaccati da scorribande di bambini, pareti colorate costituiscono sempre segnali di un modus vivendi e la programmazione di una revisione degli spazi viene ponderata con molta cura e cautela.



La decisione di intraprendere una ristrutturazione deriva molto spesso da eventi che cambiano il corso della nostra vita: matrimonio, nascita di un figlio, improvvisa disponibilità di risorse economiche inaspettate possono diventare il pretesto per il rinnovamento.

E proprio l'arrivo di un bebè è stata la motivazione di una coppia che ha richiesto la mia prestazione professionale per l'accorpamento di due unità immobiliari adiacenti al fine di trasformarle in un unico appartamento di grandi dimensioni, adatto alla vita di una famiglia di più persone.


Il rilievo della situazione ante operam mostrava due immobili indipendenti, ognuno di 80 metri quadri circa, accatastati ognuno con il proprio subalterno, al piano attico di una palazzina signorile nel centro di Roma.

Ambienti molto spaziosi, ariosi e illuminati naturalmente per la maggior parte delle ore del giorno grazie all'esposizione a sud–est: un'ottima base di partenza per una ristrutturazione.



Ante operamIn pianta la differenza sostanziale tra i due appartamenti stava nel contrasto tra i grandi spazi aperti del primo (in blu nella figura), già abitato dai miei committenti, e il secondo (in giallo), frammentato in una serie di piccoli ambienti di forma irregolare e ceduto in locazione fino a quel momento.
Post operam
Il progetto è stato progressivamente definito, a livelli successivi di approfondimento, a partire dalle esigenze della nuova situazione di vita, anche in vista di un ulteriore ampliamento della famiglia: una camera da letto per i neogenitori con proprio bagno di pertinenza e locale spogliatoio, una camera da letto singola, sempre con servizi accessibili direttamente dall'interno e una terza camera ad uso più flessibile, con un bagno disimpegnato, accessibile dal corridoio di distribuzione della zona notte e quindi utilizzabile sia come lavamani per eventuali ospiti (con area lavabo separata), sia come pertinenza della stanza da letto.



L'intervento ha mantenuto pressoché immutata la zona giorno del primo appartamento inglobandola nella disposizione planimetrica complessiva come ampio spazio destinato a soggiorno/sala da pranzo, con la sola demolizione della preesistente parete divisoria tra soggiorno e camera da letto Camera da letto principale con spogliatoio e bagno di pertinenzapadronale.

Anche l'ingresso all' appartamento è stato rimodulato creando un disimpegno tra la zona giorno e la zona notte, dotandolo di un piccolo armadio per i soprabiti e filtrandolo visivamente rispetto al cuore dell'abitazione tramite un controsoffitto e un sistema di mensole in cristallo a tutta altezza (nella figura la zona giorno è in arancio, la zona notte in verde).

La conformazione del lungo corridoio di accesso alle camere da letto, molto lungo e di ampiezza ridotta, ha consentito l'installazione di un soppalco in cartongesso con doppia struttura accessibile dai vari ambienti, comodo per riporvi valigie e attrezzature di vario tipo.


Terza camera da letto con bagno disimpegnato di uso flessibilePer sottolineare l'ampiezza e l'ariosità degli ambienti, assecondando il gusto della committenza, le pareti e i soffitti sono stati tinteggiati in colori chiari e la distinzione tra gli spazi pubblici e privati è stata definita nella scelta della pavimentazione:
marmo chiaro (preesistente e integrato per piccoli tratti) per soggiorno, sala da pranzo, ingresso e cucina; parquet in rovere per la zona notte.

Ampio risalto è stato dato infine al rapporto con gli spazi esterni, liberando il più possibile l'accesso agli ampi terrazzi su entrambi i fronti dell'abitazione.

Zona giornoUn'ultima nota procedurale: l'accorpamento tra due unità immobiliari può essere attuato previa presentazione di una DIA o una SCIA, a seconda del regolamento comunale e regionale (a Roma va presentata una DIA presso il municipio di competenza).

Non è necessario il pagamento degli oneri di urbanizzazione dal momento che in questo caso (al contrario di quello che avviene nel frazionamento) il carico urbanistico diminuisce.

Al termine dei lavori è comunque necessario provvedere al riaccatastamento della nuova situazione, con la soppressione dei subalterni identificativi dei due appartamenti preesistenti e la definizione di un nuovo subalterno per il nuovo immobile risultato dall'accorpamento.

riproduzione riservata
Articolo: Accorpamento di due unità immobiliari
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Accorpamento di due unità immobiliari: Commenti e opinioni


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  • Melissa
    Melissa
    Mercoledì 5 Ottobre 2016, alle ore 17:59
    Gentile architetto, vorrei acquistare due unità immobiliari, una al terzo e una al quarto piano di una palazzina del centro storico di Perugia.
    Le due unità hanno proprietari diversi.
    E' possibile accorparle in modo che una delle due non risulti seconda casa ma un nucleo abitativo unico?
    Vorrei anche inglobare le scale condominiali che portano dal terzo al quarto piano che è un sottotetto, quindi percorribili solo da me.
    In questo caso quale sarebbe l'iter da seguire?
    rispondi al commento
  • Alessandro Di Re
    Alessandro Di Re
    Sabato 17 Settembre 2016, alle ore 16:12
    Buongiorno caro architetto avrei delle domande. Sto per comprare un appartamento contiguo al mio, ma faremo sono l'atto di prevendita con rogito fra circa due anni.

    Io posso comunque aprire una dia, fare i lavori di unione e riaccatastare dopo due anni in coincidenza del rogito?
    rispondi al commento
  • Antoniode santis
    Antoniode santis
    Mercoledì 10 Giugno 2015, alle ore 17:58
    Buongiorno architetto sto per comprare un appartamento sottostante al mio volevo sapere se per unire i due appartamenti con una scala ho bisogno di chiedere il permesso al condominio
    rispondi al commento
  • Sparky
    Sparky
    Giovedì 2 Gennaio 2014, alle ore 16:11
    Buongiorno architetto, io ho un appartamento contiguo con quello di mio padre, il quale è disposto a cedermi un vano del suo appartamento.
    Al fine della corretta esecuzione dei lavori, qual'è l'iter legale da seguire con il comune e catasto.
    Inoltre è necessario che mi rivolga a un notaio che attesti la donazione?
    O è sufficiente un'altra figura professionale come geometra - architetto?
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Sparky
      Sabato 4 Gennaio 2014, alle ore 12:12
      Per il Suo caso servono tutte le figure professionali.
      Le descrivo brevemente la sequenza e le procedure da seguire:
      - in primis va fatto una pratica urbanistico-catastale per frazionamento di porzioni di abitazione (architetto, ingegnere, geometra, ecc.);
      - atto notarile di donazione della porzione distaccata (notaio);
      - successiva fusione urbanistico-catastale (architetto, ingegnere, geometra, ecc.).
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Mariano F.
    Mariano F.
    Martedì 3 Dicembre 2013, alle ore 17:55
    Buongiorno architetto, i miei genitori sono in possesso al 50% di due unità immobiliari attigue e distinte catastalmente.
    Hanno, da diversi anni, effettuato i lavori per unire gli appartamenti ed ora (anche visti gli oneri delle tasse) vorrebbero sanare la situazione con il catasto e/o con il comune.
    Quale iter seguire?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Mariano F.
      Mercoledì 4 Dicembre 2013, alle ore 10:45
      E' necessario rivolgersi ad un architetto del posto, perchè in ogni caso servirà la figura del professionista per predisporre le pratiche necessarie.
      rispondi al commento
  • Jacopo T.
    Jacopo T.
    Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 12:18
    Buongiorno Architetto, sto per comprare l'appartamento di fianco al mio, ma ho un dubbio per quanto riguarda l'elettricità.
    Siccome per legge per un unità immobiliare ci deve essere un contatore posso avere due quadri elettrici e legarli al solo contatore che rimarrà?
    Grazie Jacopo
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Jacopo T.
      Martedì 26 Novembre 2013, alle ore 09:30
      Lei può disporre al meglio le spese di utenza.
      Può alimentare la nuova abitazione dal Suo attuale contatore con un altro quadro supplementare di comando.
      Il problema sorge per la potenza complessiva assorbita e quella nominale di contratto che normalmente è di 3 kw.
      Se non è sufficiente, Le converrà chiedere al Suo gestostore un aumento della potenza di erogazione fino a 6 kw.
      rispondi al commento
  • Antonio.d
    Antonio.d
    Sabato 23 Novembre 2013, alle ore 23:23
    Ho acquistato due locali contigui di 30 mq ciascuno (erano adibiti a negozio), ognuno accatastato come unità immobil. diversa (foglio 53/part.144/sub.28 l'uno e sub.29 l'altro) da destinare a punto d'incontro culturale giovanile, gestito da un'assoc. di volontariato con la concessione d'uso gratuito.
    Ho l'esigenza di renderli comunicanti attraverso l'apertura di una porta, che in passato già c'era.
    Ci va una Dia, bisogna poi riaccatastarli?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Pasquale E.
      Pasquale E. Antonio.d
      Lunedì 25 Novembre 2013, alle ore 22:31
      Per la fusione dei due locali anche la Scia può essere valida.
      Al termine dei lavori va presentata la variazione catastale per "fusione".
      Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Francesco B.
    Francesco B.
    Lunedì 14 Ottobre 2013, alle ore 13:43
    Buongiorno Architetto, Magari è una domanda stupida, siccome mi stò apprestando a comperare due bilocali, uno sopra l'altro, volevo gentilmente chiederle le procedure da fare per la fusione dei due, e a grandi linee quanto mi possa costare.
    Grazie mille.
    rispondi al commento
  • Crescenzio Mastrangelo
    Crescenzio Mastrangelo
    Martedì 19 Febbraio 2013, alle ore 11:06
    Buongiorno Architetto, sono in rete per capire se il mio Comune ha ragione nel chiedermi gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria per l'accorpamento di due immobili, cioè il piano terra e il primo piano in cui abito.
    Ho letto il Suo articolo e Lei lo esclude.
    Potrebbe indicarmi norme o sentenze che escludono la necessita' di versare gli oneri?
    Grazie tante
    rispondi al commento
    • Arch.santonastaso
      Arch.santonastaso Crescenzio Mastrangelo
      Mercoledì 20 Febbraio 2013, alle ore 10:30
      Per Crescenzio Mastrangelo: se mi indica il Suo Comune potrò forse essere più precisa nella risposta.
      In ogni caso un intervento di accorpamento di unità immobiliari, limitato alla sola esecuzione delle opere necessarie all'accorpamento, non rientra negli interventi soggetti al pagamento di oneri ai sensi del T.U. 380/2001 Capo II.
      Questo a patto che non venga cambiata la destinazione d'uso di entrambe le unità immobiliari originarie.
      Può vedere anche l'art. 6 dello stesso Decreto (mancato incremento dei parametri urbanistici).
      ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
      Art. 6 (L) - Attività edilizia libera (articolo così sostituito dall'art. 5 della legge n. 73 del 2010)

      1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:
              a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
              b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
              c) le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
              d) i movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
              e) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola. (ai sensi dell'art. 17 del decreto legislativo n. 128 del 2006 «L'installazione dei depositi di gas di petrolio liquefatti di capacità complessiva non superiore a 13 mc è considerata, ai fini urbanistici ed edilizi, attività edilizia libera, come disciplinata dall'art. 6 del d.P.R. n. 380 del 2001»)

      2. Nel rispetto dei medesimi presupposti di cui al comma 1, previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione comunale, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:
              a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l’apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici;
              b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;
              c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
              d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444; (lettera così modificata dall'art. 7, comma 3, d.lgs. n. 28 del 2011)
              e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;
              e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa, ovvero le modifiche della destinazione d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa. (lettera aggiunte dall'art. 13-bis, comma 1, lettera a), legge n. 134 del 2012)

      3. (comma abrogato dall'art. 13-bis, comma 1, lettera b), legge n. 134 del 2012)

      4. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettere a) ed e-bis), l’interessato, unitamente alla comunicazione di inizio dei lavori, trasmette all’amministrazione comunale i dati identificativi dell’impresa alla quale intende affidare la realizzazione dei lavori e una relazione tecnica provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiara preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente e che assevera, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo. Limitatamente agli interventi di cui al comma 2, lettera e-bis), sono trasmesse le dichiarazioni di conformità da parte dell’Agenzia per le imprese di cui all’articolo 38, comma 3, lettera c), del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2008, n. 133, relative alla sussistenza dei requisiti e dei presupposti di cui al presente comma. (comma così sostituito dall'art. 13-bis, comma 1, lettera c), legge n. 134 del 2012)

      5. Riguardo agli interventi di cui al presente articolo, l’interessato provvede, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale nel termine di cui all’articolo 34-quinquies, comma 2, lettera b), del decreto-legge 10 gennaio 2006, n. 4, convertito, con modificazioni, dalla legge 9 marzo 2006, n. 80.

      6. Le regioni a statuto ordinario:
              a) possono estendere la disciplina di cui al presente articolo a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli previsti dai commi 1 e 2;
              b) possono individuare ulteriori interventi edilizi, tra quelli indicati nel comma 2, per i quali è fatto obbligo all’interessato di trasmettere la relazione tecnica di cui al comma 4;
              c) possono stabilire ulteriori contenuti per la relazione tecnica di cui al comma 4, nel rispetto di quello minimo fissato dal medesimo comma.

      7. La mancata comunicazione dell’inizio dei lavori ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica, di cui ai commi 2 e 4 del presente articolo, comportano la sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

      8. (comma abrogato dall'art. 12, comma 1, lettera f), del d.P.R. n. 151 del 2011)
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